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Actas del XI Coloquio Internacional de Geocrítica

LA PLANIFICACIÓN TERRITORIAL Y EL URBANISMO DESDE EL DIÁLOGO Y LA PARTICIPACIÓN

Buenos Aires, 2 - 7 de mayo de 2010
Universidad de Buenos Aires



REDES EMPRESARIALES E INFORMALES EN EL MERCADO INMOBILIARIO DE SANTIAGO DE CHILE

 

Gloria Yañez

Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos

Pontificia Universidad Católica de Chile

gyanez@uc.cl

 

Johannes Rehner

Instituto de Geografia

Pontificia Universidad Católica de Chile

jrehner@uc.cl

 

Oscar Figueroa

Instituto de  Estudios Urbanos

Pontificia Universidad Católica de Chile

ofiguero@uc.cl

 


Redes Empresariales e informales en el mercado inmobiliario de Santiago de Chile (Resumen)

 

Este trabajo discute la importancia de las redes en el sector inmobiliario y sus efectos espaciales, sobre cual existen escasas investigaciones. La base conceptual del presente estudio está constituida por teorías del poder y redes, apuntando al análisis de decisiones con alta relevancia espacial. A través de dos metodologias complementarias se analizan los actores principales, las características de las redes, el ejercicio y los recursos de poder en el dinamico sector inmobiliario de Santiago de Chile.

Las conclusiones de este trabajo aportan en la dirección de una comprensión mas profunda de las estructuras espaciales divergentes en las ciudades. Se identifican distintos tipos de redes los que se caracterizan por diferentes vinculos, recursos, y biografia. Se demuestra la importancia de las redes en el mercado y en los procesos de gobernanza urbana la que coexiste con la caracteristica inestable de poder y los procesos de negociación. [1]

 

Palabras clave: sector inmobiliario, Santiago de Chile, redes de actores, poder


Informal and entrepreneurial networks in real estate markets in Santiago (Abstract)

 

This paper discusses the importance of informal and entrepreneurial networks in real estate markets and its spatial effects. Studies that do research on actor's networks within this market are scarce. Conceptually it is based on power and network theories, discussing decisions with high level of spatial relevance. By applying two complementary methodologies we analyze existing networks, main actors, power acts and power resources in the dynamic real estate sector of Santiago de Chile.

The conclusions of this work intend to contribute to a more comprehensive understanding of divergent spatial structures within the cities. Different types of networks are identified; they are characterized by the nature of their linkages, resources and the common "biography". The importance of formal and informal networks in the process of urban governance is shown - this coexists with the instable character of power and the processes of negotiation.

 

Key words: real estate sector, Santiago, actor's networks, power


El Área Metropolitana de Santiago no ha estado ajena a los impactos profundos de la globalización vistos en otras urbes del mundo. Cambios en la base económica, grandes transformaciones en el espacio, crecimiento en expansión, impactos en la infraestructura y aparición de grandes centros comerciales, entre otros. Los cambios que ha experimentado el Área Metropolitana de Santiago han sido analizados en múltiples estudios desde las más diversas ópticas; sin embargo, existen escasos estudios que investiguen las redes de actores, y particularmente, en el mercado inmobiliario. La mayor parte de los estudios sobre sector inmobiliario en la ciudad de Santiago de Chile se han centrado en aspectos relacionados con los problemas de desintegración territorial, periurbanización, emergencia de barrios cerrados, entre otros[2].

 

El mercado inmobiliario y el desarrollo urbano son dominados frecuentemente por pocos actores institucionales (empresas inmobiliarias, ministerios, municipios) y un número limitado de actores individuales. Por ello, este trabajo muestra a partir del ejemplo de la ciudad de Santiago de Chile la importancia de las redes formales e informales en el sector inmobiliario y discute sus efectos sobre los procesos espaciales que estos desarrollan. La selección de Santiago como área de estudio se funda en sus características estructurales, tales como el fuerte crecimiento urbano, la periurbanización, la importancia de megaproyectos y un mercado inmobiliario altamente concentrado.

 

La base conceptual de este trabajo está constituida por teorías del poder y su relación con teorías de redes, apuntando al análisis de decisiones con alta relevancia espacial. El concepto teórico de poder aplicado en este documento se basa en una interpretación funcional estratégica, la cual asume que el poder es relacional y no necesariamente jerárquico. Por ende, no es posible distinguir y diferenciar claramente entre actores poderosos y actores dominados, sino depende del contexto y de la relación específica. Aún así, esto no significa que el poder sea distribuido en forma pareja, sino que la repartición de poder es asimétrica y cambiante. El poder es inestable y negociado según cada situación específica. Incluso los actores con escasos recursos de poder pueden mejorar su posición y posibilidad de ejercer poder en el conflicto.

 

En el centro de interés de la investigación se encuentran por ende las siguientes preguntas:

 

(1) ¿cuáles son los actores principales del mercado inmobiliario?

(2) ¿cuáles son las redes características del sector?

(3) ¿en qué recursos se basa su poder?

(4) ¿en qué interacción se puede observar el ejercicio de poder?

 

Las conclusiones de este trabajo aportan en la dirección de una profunda y amplia comprensión y explicación de las estructuras espaciales divergentes en las ciudades de la región de América Latina. Con el análisis de las dinámicas del sector inmobiliario de Santiago de Chile, este documento plantea la importancia de las redes formales en los negocios urbanos. El trabajo muestra igualmente la importancia de las redes personales informales en los procesos de gobernanza en la ciudad. En ciudades altamente segregadas como es el caso de Santiago de Chile, donde predominan los proyectos de gran escala, los actores ejercen una importante influencia en los procesos de planificación y en la construcción de las estructuras socio-económicas.

 

El sector inmobiliario de Santiago de Chile: condiciones actuales

 

Cualquier análisis actual del sector inmobiliario no puede abstraerse de la coyuntura de los últimos años. Existen al menos tres aspectos que es necesario mencionar, (1) las consecuencias locales de la crisis económica internacional originada por la burbuja inmobiliaria, (2) el terremoto que sacudió el centro sur del país en febrero de este año, y (3) el cambio de gobierno.

 

En cuanto al primer aspecto, es sugerente comprobar que las condiciones del desarrollo de la burbuja inmobiliaria estuvieron claramente presentes en la economía chilena. El incremento de operaciones de construcción, asociadas a una mayor demanda por crecimiento del ingreso y al acceso de compradores sub prime al mercado financiero, tuvo consecuencias urbanas que se manifiestan físicamente en la ciudad. Además de los casos que se estudian en este trabajo, la intensificación de la oferta de condominios cerrados y countries, la transformación del centro de la ciudad con intensa edificación en altura ofreciendo pequeños departamentos para jóvenes emergentes, familias de menores ingresos y personas solas han sido factores que están en primer lugar del fenómeno de tensión entre la expansión de la mancha urbana y la recuperación de las áreas centrales de la ciudad de Santiago. Aunque la crisis en Chile no tuvo ni cercanamente los rasgos de lo acaecido en los países centrales, el sector inmobiliario sufrió fuertes repercusiones, que se expresaron en caídas de la demanda, en obras inconclusas (cuyo paradigma ha sido la gigantesca torre de 300 metros del Costanera Center, un proyecto inmobiliario del sector del retail), en proyectos abortados y en cuantiosos activos no realizados. En la medida en que el sector financiero fue menos afectado y el default de los compradores no fue un fenómeno corriente, la reacción de los capitales inmobiliarios fue la de impulsar ventas especiales, con rebajas de precio, mayores facilidades financieras (pero para un universo más restringido de deudores), del tipo de "rebajas", "saldos" o "liquidaciones" de las tiendas de bienes de consumo corriente. Esta práctica permitió la liquidación de importantes activos inmovilizados, saneando así una parte de la fuerte pérdida potencial. El sector, con importante apoyo bancario, logró finalmente sortear la crisis, aunque haya sufrido costos importantes.

 

El segundo aspecto tiene también importantes ribetes en la suerte de este sector económico. El terremoto del 27 de febrero de 2010 provocó que una cantidad importante de inmuebles de la ciudad quedaran en condiciones de inhabitabilidad. CIPER Chile (www.ciperchile.cl ), un centro de información periodística, identificó una semana después del sismo, la existencia, entre las obras con daños de consideración, 23 edificios modernos en altura que no pueden ser habitados, concentrados en las zonas donde ha existido intensa renovación. Los edificios en cuestión, construidos por importantes empresas o consorcios inmobiliarios, han sido abandonados por sus residentes y hoy se plantean importantes pleitos entre los residentes y las inmobiliarias, cuyos desenlaces han sido variados y/o están en curso de litigio. La empresa Paz Corp.,  una de las afectadas, vio originalmente caer de manera importante su cotización en la Bolsa, en especial por la original rigidez para negociar con los propietarios, lo que se ha ido resolviendo parcialmente al día de hoy. Sin embargo, dos factores quedan aquí pendientes para el futuro. El primero tiene que ver con los costos que deberán asumir las inmobiliarias, la judicialización de los conflictos y la potencial pérdida de confianza de los consumidores y del mercado. El segundo, más simple, se expresa en un fuerte cambio en las demandas inmobiliarias, cuya duración se verá en el mediano plazo y será crucial para esta actividad: en el primer trimestre de 2010 la demanda de viviendas unipersonales de uno o dos pisos (casas) ha aumentado en un 156% y la de departamentos ha caído en un 4%, de acuerdo a datos de la consultora Tinsa, reportados por el diario La Tercera de Santiago, del 2 de abril de 2010.

 

Por último, debe hacerse referencia al cambio de gobierno de marzo último en Chile. Entre las designaciones de alto rango destacan un importante número de empresarios, algunos de ellos fuertemente ligados a la actividad de la construcción, entre ellos el Intendente de Santiago, antiguo presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, la organización de los inmobiliarios, que incluso se cuenta entre los empresarios con edificios fuertemente afectados en Santiago. La suerte de las relaciones entre los actores del sector inmobiliario en este nuevo contexto podría producir algún cambio importante en las relaciones de poder según se analizan en este trabajo. El tiempo se encargará de decirlo.

 

Marco teórico: poder y redes[3]

 

El análisis de recursos y relaciones de poder está considerado como un elemento clave para entender y explicar procesos socio-espaciales (Allen 1997, Massey 1999). Procesos de gobernanza territorial son conceptualizados como relación de poder y analizados a partir de los actores involucrados y sus intereses (Sánchez 2008). En este trabajo presentaremos primero distintas concepciones y definiciones del poder, que resultan de importancia para el análisis del sector inmobiliario y la planificación urbana. A partir de esto demostraremos conceptos teóricos sobre el funcionamiento y ejercicio del poder. Esta parte discute particularmente que recursos otorgan a los actores la capacidad de llegar a su meta o de imponer sus intereses y agrega una reflexión sobre el discurso público como una forma de ejercicio de poder. Luego se aporta la reflexión sobre la conexión conceptual entre teorías de redes y poder.

 

Definiciones y concepciones de poder

 

Según una definición sencilla, poder significa la habilidad de conseguir una meta por parte de un actor a través de la dominación de su entorno, respectivamente influencia sobre este (Mann 1986, 6, véase también Johnston 2000, 629). Esta conceptualización de poder como una capacidad está ligada a la tradición de Max Weber, quien definió que "poder significa la probabilidad de imponer la propia voluntad, dentro de una relación social, aún contra toda resistencia y cual que sea el fundamento de esa probabilidad" (Weber 1964, 43). En este sentido poder se puede entender como un instrumento de dominación (Hindess 1996, 2). Como resultado, la aplicación de este concepto de poder se guía frecuentemente por la idea de una simple diferenciación entre los actores dominantes (por ejemplo altos ejecutivos y políticos) y aquellos que son dominados y carecen de poder (ciudadanos). Trabajos tempranos sobre la toma de decisiones políticas están marcados por una profunda confrontación entre investigadores que identifican una concentración de poder y decisiones de mayor envergadura en la mano de una élite (por ejemplo Hunter 1969, Mills 1959) y los llamados "pluralistas" (por ejemplo Dahl 1958 y 1961). Estos últimos desafían la idea que la desigualdad de poder significa necesariamente una concentración en una élite (Hindess 1996, 3).

 

Esta perspectiva se relaciona con una perspectiva de poder de característica jerárquica e instrumental (Weiss 2002, 486), incluyendo un modelo de acción unilineal y causal, en la cual un actor ejerce poder sobre los demás. En este modelo la relación de poder es completamente asimétrica, se pueden distinguir actores con poder y actores que tienen que obedecer.

 

Una perspectiva diferente, considerada como post-estructuralista, fue introducida por M. Foucault postulando entre otros que "el poder existe únicamente cuando es puesto en acción" (Foucault 1983, 180). Por ende el aspecto del ejercicio de poder gana protagonismo en esta discusión. Además se destaca el aspecto que poder se ejerce sobre sujetos libres (Foucault 1983, 182), los cuales tienen por lo menos un cierto grado de posibilidad para elegir, por lo cual se interpreta como un "juego estratégico de libertades" (Hindess 1996, 98-100) y el ejercicio de poder se diferencia de la dominación. Así "el poder es menos una confrontación entre dos adversarios o la interrelación de uno con otro que una cuestión de gobierno" (Foucault 1983, 181). En este sentido el poder por sí mismo no tiene materialidad, sino más bien un carácter relacional y es inseparable de la interacción social (Allen 2003, 2; Imbusch 1998). Además el poder es inherente a cualquier interacción social: por principio no es posible actuar sin ejercer poder. Esto implica que el poder no se expande solamente a partir de un "centro" poderoso hacia la "periferia" dominada (para la discusión del "centro" de poder véase por ejemplo Allen 2003: 15). En situaciones de conflicto actores menos poderosos pueden ganar más que los actores poderosos, lo que Hirshleifer (1991, 177) define como la paradoja del poder. Su modelo económico se basa en el argumento que los actores más débiles (personas más pobres, organizaciones menos grandes) se comprometen más en su lucha en contra de actores supuestamente más poderosos y así mejoran su posición estratégica a través de la confrontación.

 

En términos más generales se puede constatar que hoy en día en varios contextos sociales y políticos el funcionamiento del poder ya no es sobre todo represivo sino que predomina la necesidad de cooperación y el uso estratégico de recursos. Incluso el actor más poderoso está confrontado con competidores u oposición y tiene que concertar coaliciones, formar confianza y capital social para lograr su objetivo (Berndt 1999, 309).

 

El uso del concepto "poder" en el lenguaje cotidiano contrasta con esta perspectiva más bien funcional y estratégica. Esta última introduce interdependencias y redes de relaciones, que incluyen la negociación y la formación de coaliciones (Weiss 2002, 486 y Pütz / Rehner 2007, 38). La definición de poder en este concepto es menos rígida e incluye transacciones de compensación y recompensas, la influencia del contexto cultural, las normas y convicciones éticas e ideológicas. El poder tiene una lógica dinámica, asumiendo que es posible cambiar su posición en las relaciones y por lo tanto, su poder. Esta interpretación funcional está integrada en teorías de gobernanza de procesos sociales.

 

Para discutir la relevancia de redes en el mercado inmobiliario urbano aplicando esta perspectiva de poder es relevante de identificar los actores y sus alianzas en torno a proyectos y conflictos.

 

Notas sobre el acto de ejercer poder y la movilización de recursos de poder

 

La posibilidad de ejercer el poder depende, incluso en una perspectiva funcional y estratégica,  del acceso a recursos materiales (por ejemplo financieros), habilidades (por ejemplo conocimiento), y relaciones sociales (por ejemplo en redes). El análisis empírico del ejercicio de poder debe considerar que su funcionamiento no depende solamente de los recursos disponibles, sino que está influenciado principalmente por los cálculos estratégicos de los actores (Pütz / Rehner 2007, 38). Los temas principales del pensamiento estratégico son la imposición del los intereses propios a pesar de la resistencia de otros actores, y la limitación del riesgo de perder en la confrontación de intereses. Basándose en enfoques económicos y en teorías de organización Giddens (1984: 9) considera a los medios que habilitan a los actores para imponer sus objetivos como recursos de poder. La dimensión en que los actores pueden conseguir sus objetivos depende de su condición específica, de la constelación de actores y de los recursos que ponen en juego. Poder implica en este sentido tanto el control sobre recursos como la posibilidad de movilizarlos.

 

Por ende se requiere una tipología de recursos de poder a ocupar en el análisis. La naturaleza de los recursos de poder tiene varias formas: de carácter material o ideal, concreto o abstracto, real o ficticio (Weiss 2002). Analizando recursos de poder a nivel de actores individuales se pueden distinguir por ejemplo: la biografía personal del actor; su posición en el sistema socio-político y sus posibilidades materiales/financieras (Galbraith 1987: 58). Más pertinente para el planteamiento metodológico del trabajo presente es la distinción según Giddens (1984) entre recursos autoritarios y recursos de alocación. Los recursos autoritarios se refieren a la posibilidad del actor de disponer de otras personas, son ligados a un cargo formal (público o privado) o a una autoridad otorgada por terceros y/o la sociedad en la base de conocimiento y reputación. Mientras tanto los recursos de alocación se refieren a disposición de bienes materiales, como recursos financieros, propiedad de terrenos o empresas, pero también derechos (por ejemplo de propiedad intelectual o de explotación).

 

En un trabajo fundamental sobre conflictos desde una perspectiva geográfica, el geógrafo alemán Reuber (1999) considera aspectos institucionales del poder, incluyendo los recursos de alocación y los recursos autoritarios según Giddens (1984), y agrega características individuales de los actores como un tercer pilar del poder. La capacidad de comunicación, la habilidad negociadora y el carisma forman recursos personales de poder. Estas cualidades permiten al actor limitar conflictos, lograr acuerdos y actuar con previsión. También el conocimiento sobre otros actores y decisiones previas se puede interpretar como un recurso personal de poder.

 

En consecuencia se distinguen los tres pilares de poder (Reuber 1999: 320):

 

-                    Recursos de alocación

-                    Recursos autoritativos

-                    Características individuales

 

A través del análisis de distintos recursos de poder se puede mostrar de qué manera se movilizan los recursos en conflictos espaciales y cuáles pueden ser los mecanismos a nivel individual e institucional para solucionar conflictos o equilibrar relaciones de poder. Reuber (1999: 319-321) destaca el papel de actores clave y su capacidad de combinar distintos recursos de poder, tanto a nivel individua como a nivel institucional.

 

Los procesos de planeación y desarrollo no se pueden analizar aplicando solamente una lógica instrumental de distintos formas de poder. Todos los procesos de planeación y desarrollo espacial están formados tanto por relaciones de poder como por comunicación y justificación a través del discurso público (Reuter 2000). Por ejemplo para el caso de grandes proyectos urbanos Flyvbjerg (1998: 227) muestra la importancia de la capacidad de los actores de justificar sus actos en los procesos de planeación como aspecto esencial del poder. Por ende, consideramos el poder y el discurso como elementos complementarios que son inherentes a todos los actos de planeación. Esta relación recíproca e inestable entre poder y discurso constituye la base teórica para una concepción nueva de la racionalidad en procesos de planeación (Reuter 2000: 14). Aplicando esta concepción al análisis y la evaluación del desarrollo territorial, se muestra que productos de planeación (por ejemplo planes estratégicos) no son un resultado de relaciones de poder invariables, sino producto de una confrontación política entre distintos actores. Con el cambio del papel del estado y las instituciones públicas hacia un rol cada vez menos proactivo y el political turn en las ciencias que se dedican al desarrollo territorial, se aportan más debates teóricos a los procesos de planificación (Reuter 2000: 11).

 

Directamente ligado a los elementos discursivos y su relación con el poder está el concepto de las dos caras del poder (Bachrach / Baratz 1962) el cual diferencia entre formas manifiestas de ejercer el poder y formas más ocultas, en general discursivas, como la inclusión de temas en la agenda pública. Una perspectiva parecida pero más compleja, agregando una visión más bien post-estructuralista, propone el trabajo de Lukes (2005, originalmente 1974). El considera la capacidad de mantener ciertos temas fuera de la agenda y evitar así la toma de decisiones en torno a estos temas como un aspecto de poder sumamente relevante dado que así posibles conflictos no se generan (véase también Barton 2008).

 

Para analizar el ejercicio de poder en el marco del presente trabajo es imprescindible identificar los distintos recursos de poder de los actores importantes y la movilización de estos en actos concretos. El análisis de discurso en torno a proyectos conflictivos permite además el análisis del ejercicio de poder a través de la argumentación y legitimación en discursos.

 

Poder y redes

 

Aplicando un concepto relacional de poder es importante destacar que la posibilidad de movilizar recursos de poder no depende solamente de la disposición directa de estos por parte de los actores sino de la habilidad de ellos de tener acceso a recursos de otros, por ejemplo a través de su integración en redes. El poder basado en las relaciones generadas en redes (sociales) se conceptualiza parcialmente como poder colectivo (Allen 1997: 63). En las teorías de redes hay distintas maneras de integración de poder como categoría conceptual (Jansen 2003: 170; Helbling et al. 2005: 107):

 

·      Redes como campo de intercambio de recursos escasos. La asignación de recursos y la necesidad de otros de tener acceso a estos recursos son los elementos clave en este modelo. Según el modelo de poder de Coleman (1990) el poder del actor A depende de su capacidad de control sobre un evento "i" el cual es deseado por el actor B.

·      Redes como sistema de intercambio de recursos con barreras. En redes constituidas por el intercambio de recursos, aquellos actores que controlan escasos recursos y/o representan barreras en el acceso a estos recursos son considerados "poderosos".

·      Poder a través de la reputación de actores en la red. La reputación de ser un actor poderoso constituye por su mismo un recurso de poder.

·      Combinación de influencia con asignación de recursos. De acuerdo con este concepto el poder está definido a través de su posición en una red específica. Esto se aplica sobre todo en el contexto de estructuras complejas pero jerárquicas.

 

Desde la perspectiva de las teorías de redes el poder de un actor (un nodo en la red) depende de la cantidad de vínculos del cual dispone y de su posición en la red (Helbling et al 2005: 107). Para la definición de la posición de un actor en una red se han desarrollado varias medidas de centralidad y de la identificación de subgrupos (Burt 1980).

 

En cuanto al presente trabajo el objetivo central en la integración de la perspectiva de redes es la identificación y visualización de vínculos tanto directos como indirectos entre actores en el mercado inmobiliario.

 

Metodología

 

El estudio se basa en la combinación de elementos cuantitativos y cualitativos. La primera área de trabajo permite un análisis de los vínculos entre distintos actores en el mercado basado en modelos de redes. Así se define la posición de cada uno de los actores en la red. También se analizan los recursos de poder y las interacciones como posibles actos de poder. En la base de un análisis preliminar del área 1 se definen casos de estudios, los cuales son analizados de manera más profunda.

 

A partir de proyectos urbanos de mayor tamaño y de actores conocidos en el mercado, se busca información para analizar las interacciones y vínculos entre ellos. Las fuentes principales para este trabajo son los medios masivos de comunicación, complementado con las presencias en línea de las organizaciones respectivas, complementándolas con informes del sector financiero (evaluaciones de riesgo) sobre distintas organizaciones, sus estructuras y proyectos. La información obtenida ha sido sistematizada en un banco de datos diseñado específicamente para el trabajo y el análisis de redes. Se consideran tres distintos tipos de nodos (véase cuadro 1): organizaciones (tanto públicas como privadas), personas (individuos), y proyectos inmobiliarios. Se registran además dos tipos de vínculos entre estos nodos: relaciones y acciones. Relaciones se refieren a lazos actuales o históricos entre nodos. Estos pueden ser (entre otros): propiedad, parentesco, cargos profesionales, participación financiera u operativa de individuos u organizaciones en organizaciones o proyectos. Estas relaciones pueden tener un fin, por lo cual es importante asignarles una temporalidad. Las acciones tienen un momento definido en el cual ocurren, tienen normalmente una dirección, contienen la movilización de recursos de poder y generan o cambian típicamente las relaciones. Ejemplos son ventas, afiliaciones, formación de alianzas etc. y conectan individuos y organizaciones entre sí o con proyectos. Dado que los proyectos mismos no ejercen acciones, significa en términos de interpretación que son nodos en las redes pero no son actores.

 

Para la identificación precisa de los nodos y análisis posteriores, los nodos fueron además clasificados según los recursos de poder de los cuales disponen, sus características estructurales y su ubicación (en el caso de proyectos), tipos de actividad/ industria (en el caso de organizaciones), entre otros. En manera similar, los vínculos fueron clasificados con el nivel de poder ejercido y la dirección. El presente trabajo discute las constelaciones de actores basado en una exploración de la base de datos; aunque no abarca el análisis cuantitativo en la base de estas diferenciaciones.

 

Cuadro 1: Registro del banco de datos

 

Categoría

 

Casos

Vínculos

Relaciones

2.352

 

Actos de poder

726

Nodos:

Individuos

599

 

Organizaciones

923

 

Proyectos

616

 

Fuente: elaboración propia

 

En la base del análisis del banco de datos se definen casos de estudios, los cuales son analizados de manera cualitativa. La metodología del área 2 (casos de estudio) se basa en un análisis de los discursos públicos en torno a cuatro casos de estudio, en el análisis de documentos técnicos de estos y en entrevistas cualitativas con actores clave. Esto permite un análisis profundo de los actores, las constelaciones de actores, los conflictos, alianzas y los actos de poder que se manifiestan en torno a distintos proyectos urbanos. La discusión del papel de las prácticas discursivas en proyectos urbanos se arma a partir de lo propuesto por Schwab-Trapp (2004) y Keller (2005) como metodología de análisis de discursos. El análisis se estructura en torno al análisis de los actores que intervienen, cuales son los argumentos que pronuncian, la agenda temática y los esquemas de interpretación que se enfatizan en el discurso, como también la biografía del mismo. Este último se refiere a los momentos clave, las decisiones, pero también a cambios en las argumentaciones y en las alianzas discursivas. De este modo es posible analizar conflictos desde las constelaciones de actores y actos de poder. El uso de metodología cualitativa aplicado al análisis de ejercicio de poder en casos de estudio se ha mostrado útil en otras investigaciones sobre proyectos urbanos en Santiago (Zunino 2006). Los resultados del área 2 no se discuten en el trabajo presente pero son utilizados como contexto de interpretación e ilustración.

 

Análisis exploratorio de constelaciones típicas de redes

 

Analizando en forma exploratoria la posición de más de 2100 nodos en la red, es posible la identificación de los actores más centrales. Hay que tomar en cuenta que en este cálculo todas las relaciones se ponderan por igual, sin tomar en cuenta su contenido ni su dirección. Por ende, la ubicación de un actor no significa necesariamente mayor o menor poder, sino que se ocupa en este trabajo como primera aproximación a la identificación de actores, posiblemente relevantes. Se identifican tipos de actores, los que se pueden resumir en la siguiente manera:

 

·                   Varios de los mayores grupos y holdings financieros e industriales del país que tienen un papel central en las redes de actores del sector inmobiliario. Esto se puede observar incluso cuando no tienen propias empresas inmobiliarias.

·                   Todos los grupos líderes del sector comercial (retail)

·                   Del sector público son destacables los ministerios relacionados con los temas de planificación urbana e infraestructura como también algunas municipalidades, sobre todo del sector de mayores ingresos.

·                   Del sector inmobiliario: aquellas empresas que se pueden considerar las mayores en el mercado, por el número y tamaño de proyectos y/o por sus ventas anuales.

·                   Varios individuos y grupos de individuos (por ejemplo: familias) en su mayoría dueños o socios de los holdings y/o empresas inmobiliarias mencionadas. También algunos políticos aparecen en posición central.

·                   Como casos especiales se pueden identificar algunas organizaciones civiles o religiosas con importancia mayor como propietarios de amplios terrenos, que fueron desarrollados como proyectos prestigiosos de vivienda.

 

Tipo 1: Alianzas de inmobiliarias grandes de distinta proveniencia

 

Las empresas tradicionales del sector inmobiliario presentan típicamente un número alto de vínculos con una gama amplia de actores de distinto tipo. El caso típico es la alianza formada para la realización de un proyecto específico, aunque varios de ellos demuestran una estabilidad en el tiempo en el sentido de la repetición de las mismas alianzas o partes de alianzas en la realización de nuevos proyectos. Los contextos de estas alianzas se refieren tanto a la construcción misma (alianza de desarrolladoras con constructoras), la búsqueda de disminuir los riesgos y/o el acceso a recursos financieros mayores (alianzas con otras inmobiliarias) o el acceso a terrenos (con organizaciones civiles). En este contexto hay que mencionar también la importancia destacada que tiene la propiedad de fundos agrícolas (por ejemplo viñedos) como recurso de poder en el desarrollo inmobiliario. En algunos casos estos recursos de alocación se basan en la actividad sostenida durante décadas en el sector de construcción, por ejemplo en el mercado de vivienda para sectores de bajo ingresos, sobre todo la vivienda social - un sector de gran importancia en el caso chileno.

 

Cuadro 2: Ejemplo de una red de actores inmobiliarias y alianzas formados por proyecto

 

 

Fuente: elaboración propia

 

El cuadro 2 muestra en forma esquemática y reducida distintos elementos en torno a grandes proyectos. Primero se visualizan las alianzas entre las empresas inmobiliarias formadas para realizar un megaproyecto y se contextualizan por la participación de estas empresas en otros proyectos. Segundo, se demuestran las cooperaciones que se verifican en proyectos específicos dentro de un proyecto y (tercero) como las mismas cooperaciones se repiten en otro proyecto basado en la historia y experiencia de los interlocutores. Como cuarto elemento se reconoce la posición importante de los actores que disponen de los terrenos necesarios para la realización de los proyectos, que pueden ser otras organizaciones o también las mismas familias o personas, dueños de las inmobiliarias.

 

Un caso de estudio correspondiente a la constelación de las alianzas entre distintos actores es el megaproyecto Piedra Roja, en el norte de la Región Metropolitana. En un área de más de 1.000 has. se desarrolla desde hace diez años un proyecto inmobiliario cuya inversión total estimada se aproxima a 1.800 millones de dólares USA. Para lograr este proyecto de dimensiones no conocidas en Chile, se formó una alianza entre algunos de los actores más prestigiosos en el sector inmobiliario para grupos de altos ingresos, en sectores del oriente de la ciudad. Un elemento específico de este caso es la implementación de un nuevo instrumento de ordenamiento territorial, al desarrollar el Plan Regulador de la Provincia de Chacabuco y definir las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (ZODUC). Este ejemplo muestra la importancia del diálogo público privado en la fase de planificación, acordando medidas como financiamiento privado de infraestructuras de transporte. En este contexto es probable que la reputación de los actores y la disposición a desarrollar el megaproyecto con los actores públicos relevantes hayan jugado un papel importante. Destacable además es que no se generaran conflictos concretos con la ciudadanía en torno al proyecto.

 

Se manifiesta la constelación clásica con la predominancia de aquellos actores que disponen de mayores recursos de poder. Aún así, se manifiesta la característica relacional e inestable del poder. El proyecto demuestra la relevancia de las alianzas y redes entre distintos actores y destaca la alta relevancia del comportamiento cooperativo en el marco del concepto funcional estratégico del poder. Vínculos directos y fuertes entre aquellos actores que disponen de recursos autoritarios y recursos de alocación decisivos se hacen relevantes, sobre todo en el proceso de diseño y aprobación. De mayor relevancia es el vínculo cooperativo entre dueños de terrenos, empresas inmobiliarias y fuentes de financiamiento por un lado, y las instituciones de planificación por el otro.

 

Tipo 2: Ingreso del Sector de comercio al consumidor (retail) en el Mercado Inmobiliario

 

Se ha identificado un involucramiento creciente de empresas y grupos empresariales provenientes de otros sectores en el mercado inmobiliario durante los últimos años. Esto se puede interpretar como parte de una estrategia de diversificación de riesgos. Los cuatro mayores grupos comerciales del país son un ejemplo claro, habiéndose expandido parcialmente hacia el mercado internacional pero simultáneamente invirtiendo en el sector inmobiliario. El ejemplo ilustrado en el cuadro 3 demuestra como estos vínculos no necesariamente se manifiestan en forma directa sino a través de las personas y familias involucradas y sus empresas financieras y fondos de inversión. Esto es una muestra de la utilidad de incluir en el banco de datos distintos tipos de nodos (organizaciones como también personas).

 

Cuadro 3: Ejemplo de una red de actores relacionando el sector de comercio con el mercado inmobiliario

 

Fuente: elaboración propia

 

Tipo 3: Sector Financiero en el Mercado Inmobiliario

 

Un subgrupo relevante que dispone de recursos financieros (recursos alocativos de poder) de mayor importancia, es el conjunto de distintas empresas financieras: bancos, aseguradoras e instituciones inversionistas. Este tipo de subgrupo es el único que presenta desde hace años una mayor participación de fondos extranjeros, aunque sus orígenes son tipicamente nacionales, y los grupos económicos chilenos. Estos subgrupos son formados por vínculos directos, institucionales y financieros, normalmente jerárquicos entre las distintas entidades que forman los nodos. Aunque cambian las relaciones, debido a ventas de participaciones y/o re-estructuraciones en general, presentan una estabilidad sostenida en el tiempo. La relación con el sector inmobiliario de este tipo de grupos frecuentemente es simplemente financiero (participación como inversionista) sin intervención directa en el desarrollo y/o construcción.

 

El caso de estudio "Plaza Las Lilas", ubicado en un sector de clase media alta es un ejemplo en el cual participa un grupo financiero diversificado, el cual dispone de su propio sector inmobiliario. En este caso se demuestra como en un proyecto a escala barrial las movilizaciones de vecinos y elementos de participación ciudadana utilizan las normas jurídicas (poder autoritario de la sociedad civil) y el discurso público (recursos personales de poder), y logran un atraso importante y algunas correcciones en planes. Pero la sociedad civil barrial misma interpreta a su oposición al proyecto finalmente como fracaso, identificando como exitoso solamente el fortalecimiento de aspectos participativos en el discurso público y la profundización de redes de agrupaciones de vecinos. Estos recursos de poder son movilizados durante el proceso de planificación y aprobación del proyecto.

 

Tipo 4: Vínculos personales

 

Es posible identificar subgrupos que se basan sobre todo en relaciones personales de muy larga duración entre individuos, participando típicamente un número reducido de personas. Estos se pueden sobreponer parcialmente con otros tipos de subgrupos. Lo que distingue este tipo de los anteriores es la relación personal y los elementos biográficos en común. Ejemplos se encuentran en el entorno de grupos económicos familiares "reconstruidos" después de los efectos de la crisis del inicio de los ochentas (Fuentes 1997: 27). Estas relaciones no necesariamente tienen característica de subgrupos, sino pueden tener vínculos más bien aislados, pero potencialmente son de mayor interés, dado que relacionan el sector inmobiliario con el sector público.

 

Conclusión

 

Nuestro aporte metodológico es hacer visible en forma estructurada las redes de actores en el sector inmobiliario, sus recursos y los actos de poder. Un elemento clave es la incorporación de distintos tipos de nodos en las redes analizados, tanto organizaciones como personas. Solamente con la combinación de relaciones conformados por personas (las que pueden ser tanto formales como informales) y los vínculos de organizaciones se logra entender la conformación de subgrupos en el mercado inmobiliario. Este es de suma importancia dado que la industria inmobiliaria en Santiago de Chile es una industria familiar y principalmente nacional. Aún así la industria se encuentra en un proceso de transformación continua, con el ingreso de nuevos actores. Los procesos de transformación y de ingreso de actores se dan tanto a través de vínculos personales como también por el ingreso de actores cuyas actividades se concentran en otros rubros en el marco de un proceso de diversificación de actividades.

 

Para entender la importancia de distintos actores en el sector es de mayor relevancia de análisis de los "caminos": tanto los vínculos entre personas y organizaciones como los recursos de alocación de cuales disponen están condicionados por la "historia" o "biografía". Es una pregunta abierta, planteada para futuros trabajos si en el marco del gobierno formado al inicio del año 2010 se forman nuevas redes combinando recursos de poder de carácter alocativo y de autoridad empresarial con recursos de poder de autoridad pública y (en el caso afirmativo) cual serían los efectos sobre el desarrollo urbano.

 

Inestabilidad de poder y procesos de negociación. A pesar de la constitución liberal del mercado, los procesos de planificación territorial y producción de espacios urbanos son resultado de la movilización estratégica de diferentes recursos de poder, tanto autoritarios como de alocación. En los casos de estudio se ha mostrado que estos procesos incluyen la negociación entre actores del sector público y actores privados ligados al sector inmobiliario como también la sociedad civil en algunos casos, manifestándose así el carácter relacional del poder. Sin embargo las decisiones que marcan el desarrollo y final de los conflictos son en algunos casos basados en recursos de autoridad como en el caso de Las Lilas por decisión judicial del Tribunal Supremo. Con respecto a la producción de espacios fragmentados tanto los actores públicos como los actores privados juegan un papel ambivalente.

 

Notas



[1] Los investigadores fueron apoyados por Juan José Pool; Johann García y Daniela Rubio.

 

[2] Este trabajo fue financiado por la Deutsche Forschungsgemeinschaft DFG (Alemania) y desarrollado en cooperación entre la Universidad Ludwig Maximilian (Munich) y la Pontificia Universidad Católica de Chile.

 

[3] Este capítulo se basa parcialmente en: Pütz 2004, Pütz / Rehner 2007 y Rehner / Pütz 2008.

 

 

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