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Actas del XI Coloquio Internacional de Geocrítica

LA PLANIFICACIÓN TERRITORIAL Y EL URBANISMO DESDE EL DIÁLOGO Y LA PARTICIPACIÓN

Buenos Aires, 2 - 7 de mayo de 2010
Universidad de Buenos Aires

 

 

Produção capitalista da cidade e poder público local: a valorização imobiliária e a reestruturação urbana em Londrina-PR-Brasil

 

Wagner Vinicius Amorim

Universidade Estadual de Londrina

Universidade Estadual Paulista, campus de Presidente Prudente

wagner_g3@yahoo.com.br

 


Produção capitalista da cidade e poder público local: a valorização imobiliária e a reestruturação urbana em Londrina-PR-Brasil (Resumo)

 

O estudo das dinâmicas recentes e das lógicas verificadas na produção do espaço urbano pelas práticas do setor imobiliário requer um aprofundamento nas ações e nas estruturas que embasam esse tipo de produção capitalista. Portanto, para que se possa ter o conhecimento do objeto em sua atualidade e totalidade, e como ele se apresenta diante da investigação, impõe-se como tarefa imprescindível um percurso sobre como e por que ele se estruturou e se desenvolveu tal como se apresenta hoje. Este trabalho procura cumprir esse trajeto, e compreender as lógicas da estruturação do espaço urbano em Londrina, com olhar voltado especificamente para o parcelamento da terra urbana na Zona Leste da cidade, analisar a geografia histórica da produção desse espaço, seus principais processos, agentes, suas ações, tendências e formas. Assim, para além de um estudo de síntese, contribuir com alguma explicação da reestruturação urbana a partir de determinada delimitação espacial da realidade.

 

Palavras-chave: produção do espaço urbano, parcelamento da terra, reestruturação urbana, setor imobiliário, Londrina-PR.


 

Capitalist production of city and local government: the estate valuation and urban restructuring in Londrina-PR-Brazil (Abstract)

 

The recent study of the dynamics and logic analysis in the production of urban space by the practices of real estate requires a deepen in actions and structures that support this kind of capitalist production. To have the knowledge of the object in its entirety and actuality, and how it presents itself in front of the investigation, is proving to be an essential task to ride on how and why it was structured and developed as it is today. This study tries to accomplish this journey, and understand the logical structure of urban space in Londrina, designed specifically to look for the fragmentation of urban land in the East-Zone of the city, examining the historical geography of its space production, its main processes, agents, their actions, trends and shapes. Thus, in addition to a study of synthesis, contribute to an explanation of urban restructuring from a certain spatial delimitation of reality.

 

Key words: production of urban space, split of land, urban redevelopment, estate sector, Londrina-PR.


 

A análise da dinâmica da produção do espaço urbano em Londrina-PR, uma cidade de aproximadamente 510.707 habitantes em 2010 (IBGE - CIDADES, 2010), situada no norte do estado do Paraná, na região sul do Brasil, tem demonstrado profícuos processos ao estudo da produção do espaço urbano, sobretudo, aqueles relacionados à reestruturação e revalorização urbana por meio da atuação, por um lado, do poder público local, estadual e federal e, por outro, do setor privado, em que participam capitais locais e extra-locais, provenientes até mesmo de outros países, que, inseridos na lógica da especulação e valorização imobiliária, têm auferido lucros provenientes da atividade imobiliária e da reprodução do capital em geral.

 

Especificamente o caso da Zona Leste da cidade de Londrina, objeto analítico da pesquisa em foco, é sintomático em demonstrar o papel articulador do Estado e das políticas públicas voltadas para a habitação e produção da moradia que se destacou no último quartel do século XX. No caso em relevo, constatou-se que 24% dos bairros foram construídos e/ou financiados pelas instâncias do poder público, seja local, estadual ou federal, e os demais 76% foram construídos, dito de modo geral, pela iniciativa privada. A Zona Leste de Londrina compreende um quinto da população da cidade, isto é, aproximadamente 90 mil habitantes de acordo com o Plano Diretor Participativo de 2008. Constituía-se, até recentemente, numa área de pouca atenção por parte do setor imobiliário, mais direcionado aos segmentos de médio-baixo e baixo poder aquisitivo, sendo, ademais, a segunda Zona da cidade em efetivos de conjuntos habitacionais construídos pelo poder público. Contudo, os processos evidenciados nas duas últimas décadas têm revigorado na Zona Leste os caprichos da valorização imobiliária, demandando novas infra-estruturas urbanas e readequações viárias, ao que, encontrando respaldo por parte do poder público local, o setor imobiliário encontrou uma nova área de empreendimentos e incorporações imobiliárias, entretanto, numa escala bem inferior a já praticada no vetor sudoeste da cidade, marcado pela galopante valorização imobiliária e auto-segregação de segmentos de médio-alto e alto poder aquisitivo.

 

Contudo, a forte diferenciação que se evidencia na área, seja pela ocupação por distintos segmentos sociais, ou pelas práticas especulativas ao lado de necessidades sociais primordiais e latentes não atendidas pelo poder público, colocando em pauta conflitos sociais e de interesses econômicos, faz da área de estudo um "palco" comum entre poder público e setor privado, culminando cada vez mais numa cidade dispersa e na carência de equipamentos sociais de usos coletivos para a população "excluída" do direito à cidade. O caso da construção de obras públicas em parcerias com empresários privados, como se verifica na Zona Leste, onde o poder público local com recursos oriundos do Governo Federal, construiu recentemente a Universidade Tecnológica Federal do Paraná (UTFPR), e está construindo o Teatro Municipal exatamente no mesmo terreno em que empresários locais e externos iniciaram a construção do Shopping Boulevard Londrina - componente do Complexo Marco Zero, uma das maiores obras da iniciativa privada da cidade -, é contundente neste sentido, ao concatenar objetivos comuns em torno de interesses de classes, e ao induzir o planejamento estratégico da área subserviente aos capitais investidores.

 

A partir da pesquisa em curso, acredita-se suscitar amplas questões ao debate relacionadas aos estudos urbanos em torno do papel do poder público local e do mercado imobiliário na produção da cidade, compreender a(s) lógica(s) e os agentes da produção do espaço na Zona Leste de Londrina e por que, dentre as quatro Zonas da cidade, esta, não sendo a mais valorizada e nem a Zona de maior expansão da atividade imobiliária em geral, tem sido, recentemente, sobretudo nos últimos dez anos, reinserida nos interesses imobiliaristas e dos investidores de pequeno, médio e grande porte, dinamizando áreas há muito tempo e muito depreciadas e de pouco interesse comercial até então, trazendo novos investimentos imobiliários e infra-estruturais e opções comerciais, residenciais e serviços a um segmento de consumidor não tão comum à área poucas décadas atrás. Novos investimentos, que a exemplo da UTFPR, do Complexo Marco Zero e do Teatro Municipal, podem vir a alterar até mesmo a estrutura urbana da cidade e consolidar um novo "filão", expressão corrente por parte de investidores da área recém descoberta pelo mercado imobiliário. A seguir, na figura 1 a divisão em Zonas Urbanas da cidade de Londrina e a evolução do uso e ocupação da terra por décadas na Zona Leste.

 

 

Figura 1. Evolução do uso da terra na Zona Leste de Londrina

Fonte: Instituto de Pesquisas e Planejamento Urbano de Londrina - IPPUL - 2009.

 

De acordo com a análise da figura 1, verifica-se o início da ocupação da área em meados da década de 1940 (cor vermelha). Essa ocupação se deu em função da expansão do próprio centro histórico, onde praticou-se usos comerciais, serviços e industriais. É o caso da presença de muitas serrarias, madeireiras e comércio de madeira (na área vermelha contígua ao centro, área do Marco Zero e Vila Siam; e mais ao norte, às margens da BR 369), e outras indústrias, no sentido Leste, junto à instalação da Cervejaria Londrina, que posteriormente deu lugar à Skol Cervejaria. Nestas mesmas áreas viria a se instalar, décadas depois, em 1960, a Viação Garcia, o Frigorífico Siam, a refinaria de óleo de soja Anderson Clayton Ind. e Com. Ltda., numa área contígua ao centro tradicional, confirmando a vocação industrial relegada pelas primeiras décadas de ocupação, atualmente já transferidas para outros espaços da cidade.

 

A expansão da década de 1950 (cor amarela) se deu em função da construção do Aeroporto de Londrina, e em suas adjacências, do Jardim Santos Dumont, cujos traçados e casas de alvenaria em linhas modernas e preços altos tiveram influências arquitetônicas de Oscar Niemeyer (SILVA, 1997). Entretanto, a expansão da década de 1950 não foi apenas para atender às novas demandas surgidas a partir da implantação do aeroporto, também se deu em função da Cervejaria Londrina, onde se instalaram verdadeiros bairros operários. Após o apogeu desta e pela concentração da atividade industrial em outros espaços da cidade, tornou-se uma área depreciada, com permanência de algumas casas de madeiras que resistem até hoje no local, contrastando com novos elementos que se inserem na mesma paisagem.

 

Durante a década de 1960 (cor laranja), a expansão da área urbana foi proporcionalmente maior que o crescimento demográfico da cidade. Por conta do êxodo rural e da vinda de populações empobrecidas para a cidade, novas áreas foram ocupadas, algumas de modo irregular constituindo os primeiros assentamentos urbanos segregados, outras dando origem aos conhecidos bairros-jardins. Outra forma de ocupação que se nota na área foi a industrial e a construção de vilas operárias nas proximidades da BR 369, constituindo hoje o atual Parque das Indústrias Leves[1]. Essa expansão denota aspectos da suburbanização das atividades industriais, que segundo Reis (2008, p. 116) "[...] estavam até então instaladas dentro das cidades, por dois motivos principais: dependência de fontes de energia e dependência de linhas de transporte. Não existindo rodovias pavimentadas, as fábricas ficavam sempre situadas junto às ferrovias". Este foi o caso das instalações fabris na Zona Leste em meados da década de 1960, quando a ferrovia, ainda não deslocada para os arredores de Londrina, transcorria todo o eixo central da cidade no sentido Leste-Oeste, ao longo da qual instalaram-se as unidades fabris, atualmente extintas, como a Cervejaria Londrina, a refinaria Anderson Clayton, grandes galpões e armazéns gerais, e as antigas instalações de estocagem e armazenagem do Instituto Brasileiro do Café (IBC)[2].

 

Da década de 1970 (cor verde) datam os primeiros conjuntos habitacionais na Zona Leste, cuja produção se concentraria nos anos 1980 (cor rosa), corroborando ainda mais com as formas dispersas da malha urbana da cidade ao instalarem-se em áreas descontínuas ao tecido urbano já construído. Seja por meio de unidades habitacionais construídas pelo poder público, pela ilegalidade da invasão de terrenos e áreas desocupadas, ou ainda, pelas instalações fabris e de bairros operários em trecho da BR 369 ao norte da imagem, a dispersão das formas urbanas, nessas duas décadas, já se consolidará na área, reforçando interesses imobiliários e fundiários por meio da especulação em áreas não construídas. Nesta década, foi construído na Zona Leste o Hospital Universitário Regional Norte do Paraná, onde se desenvolveu uma concentração de serviços e comércios em função da centralidade desempenhada pelo hospital, cuja dinâmica persiste até hoje, viabilizando novas formas de ocupação e uso da terra, seja para fins comerciais ou residenciais através da construção de hipermercados, loteamentos residenciais e condomínios horizontais fechados.

 

A dinâmica apresentada nas três últimas décadas (1980 a 2010), por conta de mudanças estruturais no modo de produção capitalista e também políticas, no plano nacional, estadual e, sobretudo, municipal, resultaram em profundas transformações no espaço urbano da cidade, definindo a estruturação das formas urbanas e novos padrões locacionais ao distribuir o valor de forma diferenciada e desigual pela cidade, consolidando áreas nobres e valorizadas em detrimento de outras, depreciadas e pouco atendidas pelo poder público local nas instâncias do planejamento e da dotação de infra-estruturas. É essa dinâmica que faz com que, por exemplo, a Zona Leste de Londrina, até então caracterizada por ser uma área de moradia dos segmentos socioeconômicos inferiores, apresente uma expressiva valorização imobiliária, localização de empreendimentos residenciais, comerciais, institucionais e de prestação de serviços, mas ainda assim, segregue bairros muito empobrecidos com poucos ou ineficientes equipamentos públicos e meios de consumo coletivos.

 

No início da década atual, conforme o quadro 1 que segue abaixo, a Zona Leste de Londrina apresentava uma população residente de 83.655 pessoas, o que correspondia a aproximadamente 19% da população urbana total, e aproximadamente 17% do número total de residências, porém, 25,77% do número total de unidades residenciais populares em conjuntos habitacionais. Entretanto, hoje, essa relação começa a se inverter considerando o aumento registrado no preço do metro quadrado da terra urbana em questão, fazendo com que a instalação de conjuntos habitacionais se dê em áreas ainda mais periféricas e de menor preço. É o exemplo das novas unidades residenciais construídas nas extremidades noroeste da cidade, procedente de recursos do programa para a habitação "Minha Casa, Minha Vida" do Governo Federal. De seu total atual de 177 loteamentos, até a presente data, 68% correspondem à iniciativa privada e 32% aos conjuntos habitacionais construídos e/ou financiados pelo Estado, em suas instâncias federal, estadual e municipal.

 

Quadro 1. Características demográficas e residenciais da cidade de Londrina por Zonas Urbanas - 2000

 

Zonas

Área em ha

População residente

Nº de residências totais

Nº de residências totais (%)

Densidade (unidade residencial/ha)

Nº de residências populares

Residências populares %

Centro

1478

86891

42475

29

28,74

139

0,40

Leste

3835

83655

24968

17

6,51

7394

21,64

Norte

3840

107347

30484

21

7,94

16191

47,39

Oeste

3829

82723

27026

19

7,06

3547

10,38

Sul

3250

70072

19964

14

6,14

6894

20,17

Total

19084

424696

144916

100

8,93

34165

100

 

Fonte: Plano Diretor Participativo - 2008. Aspectos Sócio-econômicos. Seção 3.3., e Aspectos Urbanísticos e Sócio-espaciais. Seção 3.4. Instituto de Pesquisas e Planejamento Urbano de Londrina - Londrina; Prefeitura Municipal de Londrina. Companhia de Habitação de Londrina - COHAB - LD. Estado do Paraná. Programa Habitar Brasil - BID - Política Municipal de Habitação; COHAB-LD. Organização própria.

 

Após essa breve descrição geral do objeto e da área de estudo, analisar-se-á a evolução da implantação de loteamentos e de conjuntos habitacionais, com o intuito de compreender a recente valorização imobiliária local, que por enquanto apresenta pequeno destaque na mídia, e o motivo pelo qual os novos empreendimentos destinados às classes médias e também à toda população da cidade, tem se instalado numa área até então de pouco interesse do mercado imobiliário londrinense, refletindo acerca do movimento do capital pela cidade e suas formas de valorização. Por fim, direcionar a reflexão ao papel e à importância das políticas e do planejamento urbanos voltados ao equacionamento das carências sociais que acontecem no espaço urbano pela falta, limitações ou ineficiência dessa atuação política num plano local, ou mesmo pela excludente lógica do setor imobiliário e da reestruturação urbana conduzida por agentes econômicos locais e extra-locais.

 

A produção do espaço urbano na Zona Leste de Londrina: estruturação, lógicas e tendências

 

Um caminho bastante acessível descrever quantitativamente a expansão da zona urbana e dos loteamentos, porém pouco explicativo se a análise fica presa ao aspecto formal e descritivo. Acompanhar a dinâmica da incorporação de novas áreas à superfície urbana da cidade requer a análise dos processos e da dinâmica na qual se encaixa a lógica de atuação dos agentes produtores do espaço urbano. Neste sentido, reconhece Oliveira (2005, p. 3) que, analisar o comportamento do parcelamento da terra e do lançamento de novos loteamentos permite compreender e conhecer agentes específicos da produção do espaço urbano, as loteadoras, e um elemento chave presente em suas estratégias, a especulação fundiária.

 

De acordo com Oliveira (2005, p. 4), os parcelamentos são de dois tipos: os loteamentos e as subdivisões. "Os loteamentos têm como aspecto principal a existência de quadras, o que implica na abertura de novas vias públicas e, dependendo de sua dimensão, também na existência de espaços para praças e para construção de equipamentos de consumo coletivo". As subdivisões, em geral, "[...] dão origem a lotes que, na maior parte dos casos, passam ainda por uma segunda, e às vezes terceira etapa de parcelamento, não implicando necessariamente na abertura de vias públicas e na doação de áreas ao poder público" (OLIVEIRA, 2005, p. 5), e grande parte delas são formas intermediárias nas quais a terra urbana fica em espera, aguardando valorização para posteriores atividades de loteamento. Em Londrina, seu número é muito inferior ao dos loteamentos, ao passo que, os próprios lotes servidos de infra-estrutura ficam aguardando valorização nas mãos de proprietários individuais e, às vezes, da própria loteadora. Recentemente, na Zona Leste, um loteamento com mais de 1500 terrenos, localizado numa área topograficamente privilegiada e altamente valorizada, próximo ao campus da recentemente construída Universidade Tecnológica Federal do Paraná (UTFPR), se encontrava nessa condição, tendo sido aprovado e liberado para construção pelo município desde o ano de 1997, no entanto, isso veio a ocorrer somente entre 2009 e 2010, e que agora, com a infra-estrutura em vias de conclusão, teve início à efetiva comercialização de seus lotes.

 

Em Londrina, o mercado imobiliário gerido pela iniciativa privada promoveu uma forte atividade loteadora a partir de 1976, momento em que, conforme Oliveira (2005, p. 6), os investimentos públicos na cidade também se ampliaram, e ressalta: "[...] um olhar mais atento, considerando a desagregação desses dados por ano, revela que, na verdade, o "grande boom" da expansão em relação às ações da iniciativa privada, se deu a partir de 1975". No período compreendido entre 1975 e 1980, foram aprovados mais loteamentos do que a média, com os maiores picos em 1976 e 1979, o que consistiu numa reorientação dos ativos da cafeicultura e seu direcionamento ao setor imobiliário, principalmente daqueles representados pelas propriedades rurais, além das próprias mudanças nas estruturas agrárias e em todo o complexo produtivo por ela até então gerido e a conversão de terra rural em urbana localizada em grandes quantidades nas proximidades da área urbana (Oliveira, 2005, p. 6).

 

No caso da Zona Leste, percebe-se (figura 2) uma concentração do lançamento de loteamentos no qüinqüênio 1965-1969, com maior número de aprovações entre os anos de 1968 e 1969, o que se deve a dinamização associada à presença do Aeroporto de Londrina, construído na década de 1950, valorizando a área e enobrecendo seu entorno durante a década seguinte. Outros loteamentos aprovados no período estão mais relacionados ao ônus da expansão urbana na cidade, num processo em que as populações oriundas do êxodo rural se instalariam nas áreas periféricas desprovidas da infra-estrutura necessária, porém com certa proximidade em relação ao centro comercial da cidade. De um modo geral, a expansão no período refletiu a lógica apontada por Oliveira (2005, p. 6), destinando terras rurais ao parcelamento urbano, substituindo muitos cafezais pela renda da terra urbana. Na segunda metade da década prevalece essa mesma lógica, porém em áreas dispersas e afastadas das proximidades com a área central, agora com o surgimento dos primeiros conjuntos habitacionais, tendo-se em vista criação do Banco Nacional da Habitação (BNH) e Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em 1964, e a homologação da Companhia de Habitação de Londrina (COHAB-LD) no ano seguinte, mas com efetiva atuação a partir de 1969.

 

 

Figura 2. Ano de aprovação dos loteamentos na Zona Leste de Londrina

Fonte: Diretoria de Loteamentos da Secretaria de Obras e Pavimentação da Prefeitura Municipal de Londrina. Pesquisa de campo, 2010. Organização própria.

 

Ao longo de toda a década de 1980 prevalecerá a incorporação de conjuntos habitacionais sobre o número total de novos loteamentos. Dos 23 novos loteamentos do período, 17 correspondem aos conjuntos habitacionais financiados, após a extinção do BNH em 1986, pela Caixa Econômica Federal (CEF). Um olhar mais atento demonstra a concentração da inauguração dos conjuntos habitacionais ao longo dos anos 1987 e 1988, apesar da extinção do BNH em 1986, o que revela a demora na liberação dos recursos, nos processos licitatórios, até a entrega das unidades.

 

O intenso crescimento e o planejamento inadequado ocasionaram o surgimento de grandes vazios urbanos e o aparecimento de loteamentos clandestinos em alguns locais devido à supervalorização das terras urbanas e à forte especulação imobiliária noutros. Se há, por um lado, na década de 1980, decréscimo na expansão da zona urbana e proliferação dos conjuntos habitacionais, há, por outro, uma grande verticalização na cidade, não por falta de áreas a serem incorporadas nem pelo afã da modernidade, quiçá pelo aumento no preço da terra urbana, mas, certamente como afirma Fresca (2002, p. 248), "[...] como área de investimentos na qual a reprodução do capital estava bastante viável". Favorecida a construção civil e a promoção imobiliária pela conjuntura econômica nacional, a verticalização foi, conforme Fresca (2002, p. 249), no contexto londrinense "[...] a face indelével da produção do espaço urbano na década de 1980". No período compreendido entre 1980 e 1994, 44% das edificações foram destinadas ao uso residencial coletivo, principalmente à população com renda média e alta, concentrando-se, majoritariamente na área central da cidade.

 

Nos anos 1990, a expansão físico-territorial conforme Fresca (2002, p. 252), foi mais intensa no sentido Leste que à Oeste, favorecendo-se da disponibilidade de áreas. Embora essa expansão não seja recente, tendo-se em vista que durante a década de 1980 já se consolidava uma aglomeração ao longo da BR 369, que liga Londrina à cidade vizinha Ibiporã, nos anos 1990 esta expansão se intensificou por alguns conjuntos habitacionais, plantas industriais ao longo da rodovia citada e, sobretudo, por loteamentos implantados pela iniciativa privada.

 

A conjuntura econômica recessiva e a instabilidade política pela qual passava o país no final da década de 1980 e início de 1990, resultará numa desaceleração da atividade imobiliária na cidade nos anos 1990. Com a recuperação da economia, redução da inflação e a estabilidade financeira assegurada pelo Plano Real (1994-1995) observa-se, segundo Fresca (2002, p. 253), uma recuperação na atividade imobiliária em Londrina, trazendo maior segurança e confiança aos investidores. Na Zona Leste, a retomada da incorporação de novos loteamentos se concentrará no período entre 1995 e 1998, sendo este último o ano de maior concentração de novas aprovações para a área das duas últimas décadas.

 

Diferentemente, as iniciativas públicas para habitação popular teriam um decréscimo absoluto em consequência das políticas econômicas praticadas no período em relação à habitação, havendo apenas aquelas ligadas à desfavelização, mais conhecida como "urbanização de favelas". Mesmo assim, de um modo geral, a ação do poder público local em ofertar moradia para a população de baixo poder aquisitivo não foi satisfatória por não assumir a dimensão necessária no período (Fresca, 2002, p. 255).

 

As incorporações que se proliferavam pela cidade em inúmeros loteamentos em áreas de reserva, os chamados vazios urbanos, ou em áreas ainda mais periféricas, algumas agravadas por irregularidades e não contigüidade espacial culminariam em 2001, num acumulado de 14,36% de vazios urbanos em relação a toda área construída (Fresca, 2002, p. 253) e, em 30% em 2006 conforme Alves e Antonello (2009, p. 2)[3]. Deste total, cerca de 50% correspondiam às amplas áreas não loteadas e os outros 50% a lotes urbanos de tamanhos diferenciados, em torno de 250m² a 500m², dispersos por toda a cidade.

 

De acordo com Fresca (2002, p. 253 e 255), estes vazios urbanos vão tendo seu preço gradativamente elevado por um conjunto de infra-estruturas e equipamentos coletivos ofertados nas áreas recém ocupadas e pela própria expansão física stricto sensu, na medida em que o poder público local cria área de expansão urbana, afetando artificialmente os preços e valorizando indiretamente áreas ocupadas e ainda não ocupadas, isto é, disciplinando o aspecto público do parcelamento da terra. Evidência disso reside no fato de que 46% de toda área incorporada no período compreendido de 1970 a 2000 deveu-se à atenção aos aspectos legais e normativos relativos à propriedade das áreas loteadas e à implantação de equipamentos de uso coletivo, como identificou Oliveira (2005, p. 12).

 

Os promotores imobiliários e sua atuação na Zona Leste de Londrina

 

Identificamos um total de 143 empresas que atuaram na Zona Leste de Londrina na promoção dos 134 loteamentos privados existentes na área. Conforme análise da figura 3 a seguir, observa-se em números absolutos uma concentração em torno de três empresas. A Sato Engenharia Civil tendo sua atuação concentrada ao longo das décadas de 1960 e 1970, e a Sena Construções e Royal Loteadora e Incorporadora de atuação recente, ao longo das décadas de 1990 e 2000. Na sequência, um grupo de três construtoras, responsáveis cada uma pela promoção de três loteamentos na área, seguidas por outras onze construtoras, responsáveis cada uma por dois loteamentos. Os demais 92 loteamentos foram promovidos cada um por uma construtora distinta, portanto, não convencionou classificá-las uma a uma, já que não demonstraria uma concentração da atividade imobiliária, antes, uma total dispersão da atividade entre várias construtoras.

 

 

Figura 3. Loteadoras e construtoras que atuaram na Zona Leste de Londrina

Fonte: Diretoria de Loteamentos da Secretaria de Obras e Pavimentação da Prefeitura Municipal de Londrina. Pesquisa de campo, 2010. Organização própria.

 

A Construtora Abussafe em questão, junto a qual tivemos a oportunidade de realizar uma entrevista concedida pelo seu atual diretor, foi responsável pela construção dos Residenciais Abussafe I e II e Residencial Fujiwara. Afirmou que pode vir a atuar novamente na Zona Leste em função da expansão da malha urbana que se tem verificado nos últimos anos, especialmente após a vinda da UTFPR, um marco, um "divisor de águas" na área, na opinião do diretor, além do que representa o asfaltamento da Estrada dos Pioneiros até à Universidade, e possivelmente até a vizinha cidade de Ibiporã.

Há consenso por parte do diretor da Construtora quanto a importância do Complexo Marco Zero (Shopping Boulevard Londrina) e da UTFPR, dentre outros, para consolidar a atratividade da área para novos empreendimentos. Na opinião do diretor, grandes obras, destacou a futura construção de mais blocos no campus da UTFPR, aumentará vertiginosamente as possibilidades de valorização, quebrando até mesmo com cálculos imobiliários de valorização [convencional] dos terrenos.

 

Na época da construção dos Residenciais Abussafe I e II, 1100 terrenos com tamanho aproximado de 200m2, a Construtora construiu mais de 100 residências a fim de alavancar as demais construções que se seguiriam no local. Tais empreendimentos foram construídos com capital próprio da empresa além daqueles oriundos dos pagamentos realizados por parte dos adquirentes.

 

No caso do Residencial Fujiwara, 114 terrenos de aproximadamente 350m2 cada, a Construtora não era a proprietária dos lotes, mas os comercializou, dotando-os de toda infra-estrutura exigida por lei. Em relação aos Residenciais Abussafe I e II, situados nas extremidades da Zona Leste, a Construtora adquiriu a antiga fazenda Invernairn  a preço mínimo, porquanto a malha urbana já havia atingido as cercanias dessa fazenda, os conjuntos habitacionais sobretudo, o antigo proprietário julgou mais conveniente desfazer-se rapidamente das terras por conta das depredações e invasões freqüentes em suas plantações. Assim, a Construtora realizou, segundo seu diretor, grandes lucros com um empreendimento voltado aos segmentos de baixo poder aquisitivo.

 

Por fim, enfatizou que não lançaram mais loteamentos na Zona Leste em função da ocupação de toda a área por outros loteamentos, mas passaram atuar de forma pontual construindo casas geminadas e sobrados para venda.

 

Na sequêcia, a figura 4 apresenta um levantamento do tamanho médio dos lotes, realizado com base num total de 134 loteamentos, todos da iniciativa privada. A partir de um número total de 156 amostras de tamanhos diferenciados de lotes, porque o tamanho varia no interior de cada loteamento, estabeleceu-se as seguintes classes de valores, organizadas em intervalos de 20 em 20m2 para facilitar a visualização e a agrupação dos dados. É nítida a concentração de lotes com tamanho variado entre 240 e 260 m2, 280 e 300 m2 e 340 e 360m2.

 

 

Figura 4. Área média dos lotes na Zona Leste de Londrina em m2

Fonte: Diretoria de Loteamentos da Secretaria de Obras e Pavimentação da Prefeitura Municipal de Londrina. Pesquisa de campo, 2010. Organização própria.

 

Atualmente, a legislação e o zoneamento da área não permitem lotes com área menor que 250 m2, porém, levando-se em conta as áreas de desfavelização, realocação de moradores de antigas favelas ou a subdivisão de terrenos para a construção de casas geminadas é possível identificar lotes nessa condição. Ainda de acordo com a figura 4, a identificação de lotes com área superior a 500, 600, 800 e 1000m2 geralmente ocorre nas áreas de maior preço do metro quadrado, tipicamente ao longo das principais avenidas em áreas comerciais e nos bairros mais nobres nas cercanias do Aeroporto de Londrina. O quadro 2 a seguir apresenta a evolução do tamanho dos lotes ao longo das décadas desde 1947, ano da implantação dos primeiros bairros na área. De um modo geral, ao longo da década de 1950 houve predomínio dos lotes com áreas em torno de 400 e 500m2; na década de 1960, 250 a 350 m2; e durante a década de 1970, 300 e 400 m2, o que reflete fidedignamente os resultados visualizados para toda a cidade nesta década por Oliveira (2005, p. 15). Os lotes com área acima dos 1000 m2 dizem respeito àqueles identificados em loteamentos industriais, com lotes destinados à instalação de plantas industriais.

 

Se nas décadas precedentes observou-se uma diversificação nos tamanhos dos lotes, já na década de 1980 ocorrerá uma concentração absoluta entre 250 e 400 m2, o que se deve ao aumento registrado no preço do metro quadrado ou a destinação aos segmentos de baixo poder aquisitivo. Para toda a cidade Oliveira (2005) também apresenta uma concentração fixada entre 300 e 500 m2 no período.

Na década de 1990, de acordo com Oliveira (2005, p. 15), os lotes com área média em torno de 300 m2 e 500 m2 reduziram-se a menos da metade.  Para este autor (Oliveira, 2005, p. 15):

 

"[...] a redução do tamanho médio dos lotes foi uma das estratégias das loteadoras para manter elevados seus lucros, reagir à crescente "escassez" de áreas para novos loteamentos e ao aumento da concorrência no setor. Essa redução também está diretamente relacionada com um maior controle do poder público sobre as atividades dos loteadores e com a grande valorização dos lotes, particularmente nos anos 1990, quando a atividade retoma seu fôlego."

 

Tendência também identificada na Zona Leste já que quase 3/4 dos lotes se concentraram entre os 250 m2. Da década de 1990 também são os quatro  primeiros condomínios horizontais da área, denotando uma mudança nos padrões de edificação na área e os futuros setores de maior valorização.

 

Quadro 2. Área média dos lotes aprovados na Zona Leste de Londrina de 1947 a 2009

 

Períodos

Área média dos lotes em m2 (% sobre o total das amostras/décadas)

200-249

250-299

300-349

350-399

400-449

450-499

Acima de 500

Acima de 1000

Total

1947-1959

-

11,11

-

22,22

33,33

11,11

22,22

-

100

1960-1969

-

33,96

39,62

11,32

3,77

1,88

9,43

-

100

1970-1979

-

17,85

32,14

21,42

10,71

3,57

3,57

10,71

100

1980-1989

-

28,57

42,85

28,57

-

-

-

-

100

1990-1999

-

75

21,42

 

-

-

-

3,57

100

2000-2009

5

45

25

25

-

-

-

-

100

 

Fonte: Diretoria de Loteamentos da Secretaria de Obras e Pavimentação da Prefeitura Municipal de Londrina. Pesquisa de campo, 2010. Organização própria.

 

Na década atual, mais de 80% dos lotes aprovados em Londrina apresentaram um tamanho médio compreendido entre 250 e 500 m2, o que também é possível observar na Zona Leste conforme o quadro acima, sobretudo, na faixa dos 250 e 300 m2. Na sequencia, o quadro 3 apresenta uma caracterização geral dos condomínios horizontais existentes na Zona Leste de Londrina: os quatro primeiros são da década de 1990, outros três foram construídos no início da presente década e, atualmente, mais um vem sendo construído na área, para o qual ainda não dispomos de informações.

 

Quadro 3. Caracterização dos condomínios horizontais na Zona Leste

 

Nome

Construtora/Empreendedor

Tamanho do lotes

Lançamento

Número de lotes

Valor médio atual R$/m2

Gralha Azul I

Grupo Gralha Azul - Habes Fuad Salle

*

1995

16

*

Gralha Azul II

Grupo Gralha Azul - Habes Fuad Salle

*

1996

17

*

Gralha Azul III

Grupo Gralha Azul - Habes Fuad Salle

*

1998

28

*

Aspen Park Residence

NAJ - Empreendimentos Imobiliários

250 m2

1998

82

200,00

Residencial Havana

NAJ Empreendimentos Imobiliários

300 m2

2002

240

380,00

Golden Park Residence & Resort

Teixeira & Holzmann

250m2

2002

140

250,00

Cond. Avenida do Café

Grupo Protenge Engenharia e Urbanismo

250 m2

2005

32

225,00

 

Fonte: Pesquisa de campo, 2010. Organização própria.

* Os condomínios horizontais Gralha Azul I, II e III comercializavam os terrenos com as casas já construídas.

 

Na década de 1990, o grande fator de valorização dessa área foi a construção dos Condomínios Residenciais Horizontais Gralha Azul I, II e III, pelo Grupo Gralha Azul - Habes Fuad Salle. Os três condomínios foram edificados em terreno de 15.000 m2, adquirido no ano de 1991 por um preço de R$ 80.000,00, quando ainda fazia parte da Zona de Expansão Urbana. Regozija-se a proprietária da empresa Gralha Azul de ter sido a primeira a acreditar no potencial da área e investir no local, que ainda não era alvo de outros investimentos, a não ser aqueles destinados aos segmentos de baixo poder aquisitivo, os conjuntos habitacionais mais periféricos, porém, separados por trecho de aproximadamente 1000 metros ocupados por sítios e algumas chácaras.

 

O caso dos Condomínios Gralha Azul I, II e III é emblemático na valorização da área anterior a década de 2000. O primeiro condomínio foi entregue em 1995, com 16 casas de 140 m2 de área construída e comercializadas por R$ 55.000,00 na época. No ano de 1996, ao lado do Gralha Azul I, a construtora lançou o Gralha Azul II, com 17 casas de 200 m2 de área construída. Em 1998, a construtora lançou o Gralha Azul III, com 28 casas de 200 m2. De acordo com a proprietária do Grupo Gralha Azul, atualmente estas casas são vendidas por seus atuais proprietários não por menos de R$ 300.000,00.

 

Condicionamentos, desafios, distanciamentos e limitações: o papel do poder público em disciplinar a(s) lógica(s) da produção do espaço.

 

Em Londrina, a Planta de Valores de terrenos e preços básicos por metro quadrado de construção, para efeito de apuração do valor venal dos imóveis  e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) está regulamentada nos termos da Lei 8672 de 22 de dezembro de 2001, do primeiro ano de mandato do ex-prefeito Nedson Micheleti (Partido dos Trabalhadores). A Lei leva em conta uma série de variáveis de ordem técnica, pedológica, topográfica, de localização e situação, relativas ao uso da terra, geométricas, dentre outros aspectos. Com base nesses fatores foi organizada uma planta de valores para toda a cidade, com discriminação do preço do metro quadrado lote a lote. Uma análise desses preços correlacionada aos bairros existentes na Zona Leste permitiu-nos organizar a seguinte figura (figura 5), e estabelecer uma média do preço da terra auferido e autorizado pela referida Lei. Vale destacar que a Lei, ainda vigente, orienta-se por pesquisas de campo e trabalhos técnicos datados dos fins da década passada e, em 2001, apenas corrigida pelos indíces gerais de preços e inflacionários do período.

 

 

Figura 5. Eastrutura de preços do metro quadrado de terra urbana na Zona Leste de Londrina de acordo com a Lei 8672/2001

Fonte: organizado pelo autor a partir da Planta de Valores de Londrina - Lei 8672 de 22 de dezembro de 2001.

 

É possível, de acordo com a figura acima, identificar uma concentração de preços médios em torno de R$ 40,00, R$ 30,00, R$ 35,00, R$ 25,00 e R$ 75,00 o metro quadrado de terra urbana não edificada, embora, estes preços estejam defasados se comparados aos preços atuais de mercado. Infelizmente, não pudemos estabelecer uma comparação desse tipo neste trabalho, pois a Planta de Valores de 2001 não traz publicada a espacialização dos preços de loteamentos aprovados de 2001 para cá, justamente estes que mais aparecem nos classificados atuais, com base nos quais organizamos a figura 6 a seguir. Portanto, os loteamentos apontados na figura acima, não são os que mais dispõem de lotes vazios disponíveis no mercado, ao contrário dos aprovados de 2001 para cá. Com base nos preços de mercado destes últimos, organizamos a figura 6 a partir de um levantamento realizado no principal classificados da cidade, o do jornal local Folha de Londrina. A concentração entre os preços de R$ 76,00 e R$ 200,00 o metro quadrado é nítida para a área, embora esta não seja dispersa, encontra-se bastante concentrada em alguns locais enquanto baixa noutros, mas de qualquer forma superior aos preços apresentados na Planta de Valores - Lei 8672/2001.

 

 

Figura 6. Estrutura de preços do metro quadrado da terra urbana na Zona Leste de Londrina de acordo com os classificados Folha de Londrina/2009.

Fonte: organizado pelo autor com base em anúncios de classificados do jornal local Folha de Londrina - 2009.

 

Um trabalho ainda por fazer seria comparar esta defasagem entre preços atualizados de mercado e os preços utilizados para fins tributários, loteamento a loteamento. Esta divergência ressurgiu no fim do ano de 2009, quando o prefeito empreendeu uma série de estudos que viriam a atualizar a Planta de Valores a fim de levantar recursos municipais para as demandas da cidade e projetos previstos para o seu mandato. No entanto, a revisão da Planta de Valores não foi aprovada na Câmara Municipal de Vereadores da cidade. Uma questão por demais técnica mas diretamente ligada a coeficientes de justiça fiscal, que deveria ter sido discutida e levada adiante a fim de, por meio da atualização de muitos impostos prediais e territoriais urbanos, contribuir na equalização das disparidades da cidade. Conforme afirmou o próprio prefeito Homero Barbosa Neto, o IPTU iria aumentar drasticamente para 1.625 imóveis, sendo que existem hoje em Londrina um número aproximado de 220 mil imóveis. Ter-se-ía, na opinião do prefeito "[...] 60 mil imóveis sem nenhum centavo de reajuste e 12 mil imóveis com isenção total de IPTU, que são aqueles com valor venal de até R$ 15.000,00"[4]. Segundo seu cálculo, aproximadamente 10 mil imóveis seriam totalmente isentos de qualquer pagamento - imóveis em áreas desprivilegiadas, subvalorizadas e até mesmo desvalorizadas nos últimos anos -; 60 mil imóveis (25% dos imóveis da cidade) não sofreriam o reajuste;  outros 3% da população teriam seus imóveis reajustados em 40% em média ou mais[5].

 

Em 2001, com a revisão da Planta de Valores do IPTU, 51% dos imóveis de Londrina tiveram aumento no valor dos impostos. Muitos imóveis, desde então, foram valorizados em razão da construção de obras públicas ou privadas em suas proximidades ou, podem ter sido desvalorizados em razão do aumento da criminalidade e violência, por exemplo. Contudo, na sessão da Câmara de Vereadores do dia 15 de dezembro, o projeto que previa o reajuste da planta de valores do IPTU foi retirado de pauta após pressão dos moradores cujo imposto deveria aumentar, rejeição que veio exatamente por parte dos moradores das áreas mais nobres da cidade e mais valorizadas[6].

 

Assim, a questão coloca-se como um desafio diante da necessidade de rever a estrutura de preços por meio da qual são cobrados os impostos, neste caso, o IPTU, a principal fonte de arrecadação municipal. Se uma breve análise, conforme realizamos aqui por meio dos preços de lotes, já aponta uma defasagem alarmante, pode se esperar resultados ainda mais alarmantes se levados em conta outros fatores que não apenas aqueles que incidem em terrenos não edificados.

 

Gottdiener (1997, p. 97) escreveu que o Estado - agente do capital em geral, perseguindo tanto interesses políticos quanto econômicos - e o setor imobiliário constituem a linha de frente das transformações espaciais. Para Harvey (2004, p. 41), o ambiente construído é transformado, essencialmente, pelo capital intervencionista que age através do governo, e desse mesmo ambiente se apropria o trabalho que o usa como uma forma de consumo e um modo para sua própria reprodução. Gottdiener (1997, p. 102) vê um Estado que coordena os investimentos entre os circuitos de capital, que garante um mercado e uma rede financeira estáveis que funcionem livremente, assim, reproduzindo a economia política burguesa da cidade. E vai mais longe, ao dizer que "é exatamente a atuação de frações específicas de classe no circuito secundário, o papel do Estado em todos os níveis na ajuda à atividade do setor imobiliário e as consequências contraditórias dessas intervenções, que explicam a forma espacial." (Gottdiener, 1997, p. 110).

 

A atuação estatal, a despeito de sua "autonomia relativa", é correlata de interesses classistas e capitalistas no ambiente construído e a eles se vincula sincronicamente no espaço urbano, tornando viável, abrindo caminho e assegurando "[...] a capacidade intrínseca e cada vez mais constante do ramo imobiliário em extrair capital para aventuras lucrativas [...]" (Gottdiener, 1997, p. 187). Tal é o caso da Zona Leste de Londrina, que "desbravada" pelo Estado capitalista provedor de moradias durante as décadas de 1970 e 1980, agora é alvo das "aventuras" lucrativas do setor imobiliário, o qual, na verdade, trilha por caminhos bem seguros, uma vez que já foram abertos pela presença do Estado ao atuar na promoção do ambiente construído e, recentemente, atrair as inversões de capital que, invariavelmente, à procura de locais favoráveis ao investimento imobiliário, solidificaram o investimento estatal, novamente, numa via de mão dupla, por exemplo, com a vinda de empreendimentos milionários como a UTFPR, o Teatro Municipal, o Complexo Marco Zero e o Shopping Boulevard Londrina em locais privilegiados, acessíveis, centrais e relativamente muito próximos entre si.

 

Notas



[1] Área, inclusive, onde se localiza o atual Parque Tecnológico de Londrina Francisco Sciarra.

 

[2] Vale mencionar que as antigas instalações do IBC vêm sendo atualmente reestruturadas e utilizadas pelo Fórum da Justiça do Trabalho, sendo que um novo prédio está sendo construído no local, alterando as antigas formas ao dotá-las de novos usos e valorizando a área adjacente do ponto de vista do mercado imobiliário.

 

[3] De acordo com os levantamentos realizados pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina (IPPUL) para a revisão e atualização do novo Plano Diretor Participativo.

 

[4] Fonte: "Londrina será um canteiro de obras em 2010". Folha de Londrina 29/12/2009 - Cidades. <http://www.bonde.com.br/folha/folhad.php?id_folha=2-1--10314-20091229>. [29 de dezembro de 2009].

 

[5] Fonte: "Nós estaremos prejudicando a grande maioria da nossa população". Núcleo de Comunicação da Prefeitura Municipal - 16/12/2009.

<http://home.londrina.pr.gov.br/noticias/indexnovo.php?acao=mostrar_noticia&id_noticia=32291>. [20 de março de 2010].

 

[6] Fonte: "Sem aumentar IPTU, Londrina vai parar, diz Barbosa". Folha de Londrina 16/12/2009 - Cidades. <http://www.bonde.com.br/bonde.php?id_bonde=1-3--518-20091216>. [29 de dezembro de 2009].

 

 

Bibliografia

 

ALVES, Elisabeth A. e ANTONELLO, Ideni T. Produção do espaço urbano em Londrina: os vazios urbanos. In: III Encontro Nacional da Anpege, 2009, Curitiba. Anais: "Espaço e tempo: complexidade e desafio do pensar e do fazer geográfico". Curitiba: ANPEGE, 2009, vol. I, p. 1-15.

 

FRESCA, Tânia M. Mudanças recentes na expansão físico-territorial de Londrina. Revista Geografia - Departamento de Geociências da Universidade Estadual de Londrina, V 11, Nº 2, jul/dez de 2002.

 

GOTTDIENER, Mark. A Produção Social do Espaço Urbano. 2ª ed. São Paulo: Edusp, 1997.

 

HARVEY, David. Espaços de Esperança. São Paulo: Ed. Loyola, 2004.

 

IBGE. Cidades@. Londrina - Paraná. 2010. <http://www.ibge.gov.br/cidadesat/topwindow.htm?1>. [20 de março de 2010].

 

OLIVEIRA, Edílson L. Produção e fragmentação do espaço urbano em Londrina: uma análise do processo de parcelamento do solo ao longo de três décadas. In: I Seminário Temático de Geografia do Norte do Paraná, 2005, Londrina. Anais: XXI Semana de Geografia, "O Brasil frente aos arranjos espaciais do século XXI". Londrina, 2005.

 

REIS, Nestor G. Notas sobre a urbanização dispersa e novas formas de tecido urbano. São Paulo: Via das Artes, 2006.

 

SILVA, Andréa C. Londrina: uma parcela de sua História a partir das vilas Siam, Casoni e Nova. 1997. Monografia (Bacharelado em Jornalismo). Departamento de Jornalismo - Universidade Estadual de Londrina, 1997.

 

 

Referencia bibliográfica

 

AMORIM, Wagner Vinicius. Produção capitalista da cidade e poder público local: a valorização imobiliária e a reestruturação urbana em Londrina-PR-Brasil. La planificación territorial y el urbanismo desde el diálogo y la participación. Actas del XI Coloquio Internacional de Geocrítica, Universidad de Buenos Aires, 2-7 de mayo de 2010 <http:www...>

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