menú principal                                                                                  volver al programa

 

Actas del XI Coloquio Internacional de Geocrítica

LA PLANIFICACIÓN TERRITORIAL Y EL URBANISMO DESDE EL DIÁLOGO Y LA PARTICIPACIÓN

Buenos Aires, 2 - 7 de mayo de 2010
Universidad de Buenos Aires

 

 

LEIS QUE (DES)ORIENTAM O PROCESSO DE VERTICALIZAÇÃO.

TRANSFORMAÇÕES URBANAS EM CAMPINA GRANDE À REVELIA DA LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA

 

Mariana Fialho Bonates

Universidade Federal de Campina Grande (UFCG)

marianabonates@hotmail.com

 


 

Leis que (des)orientam o processo de verticalização. Transformações urbanas em Campina Grande à revelia da legislação urbanística (Resumo)

 

Experiências em distintas cidades brasileiras, como Natal-RN e São Paulo-SP, mostraram os efeitos que algumas legislações urbanísticas tiveram no processo de desenvolvimento urbano, influenciando a verticalização de determinadas áreas. Partindo dessa constatação, este artigo procurou discutir a relação entre o processo de verticalização e a legislação municipal relativa ao uso e à ocupação do solo, adotando-se a cidade de Campina Grande como estudo de caso. Para isso, procedeu-se a uma revisão bibliográfica e uma pesquisa institucional e documental, coletando-se legislações e documentos (projetos arquitetônicos, por exemplo). Com o embasamento teórico e os dados coletados, verificou-se que, em Campina Grande, a legislação urbanística tem pouca influência. Atributos de valorização objetiva e subjetiva foram mais determinantes para a verticalização das edificações, em especial aqueles aspectos relacionados à imagem de progresso, modernidade e status social, além de uma sensação de segurança sentida pelos condôminos.

 

Palavras-chave: legislação urbanística; verticalização; valorização imobiliária.


 

Laws that (dis)orientate vertical growth process. Urban transformations in Campina Grande behind urban legislation (Abstract)

 

Experiences in different Brazilian cities, such as Natal-RN and São Paulo-SP, showed the effects of some urban laws in the urban development, influencing the vertical growth of certain areas. Based on this observation, this article discusses the relationship between the vertical growth process and the municipal legislation in relation to the land use. For this, Campina Grande was adopted as a case study. Therefore, a literature review and an institutional research had been made to collect legislation documents and other files (architectural plans, for instance). Based on theoretical considerations and the data collected, it was conclude that the city planning legislation has little influence in Campina Grande. Objective and subjective valorization attributes were more crucial for the vertical development of the buildings, especially those aspects related to the image of progress, modernity and social status, besides the sense of security felt by the apartment residents.

 

Key words: urban laws; vertical development; real estate valorization.


 

Introdução

 

No contexto atual, de expressivo crescimento do mercado imobiliário, Campina Grande vem passando por um grande desenvolvimento no setor da construção civil, gerando, por consequência, transformações na estrutura e na paisagem urbana. Condomínios fechados horizontais - incluindo o Alphaville - e, sobretudo, condomínios verticais proliferam-se rapidamente na malha da cidade. [1] A verticalização, em especial, é um tema curioso em uma cidade de configuração urbana compacta, com muitos terrenos vazios e extensa área para futura expansão. Surge, então, uma questão: quais são as principais variáveis que promovem essa expansão vertical em Campina Grande?

 

Somekh (1997, p.20) define a verticalização como:

 

"(…) a multiplicação efetiva do solo urbano, possibilitada pelo uso do elevador. A essa idéia associam-se a característica da verticalidade, o aproveitamento intensivo da terra urbana (densidade) e o padrão de desenvolvimento tecnológico do século XX, demonstrando-se a relação verticalização/adensamento".

 

Algumas variáveis podem explicar o processo de verticalização, como a valorização do espaço, o parcelamento do solo, a ação do Estado e as ideologias difundidas. Coelho (2007) explica que a valorização do espaço se dá tanto em função da infra-estrutura e dos objetos imobiliários, que resultam numa chamada "valorização objetiva", como também em função de uma "valorização subjetiva", baseada no desejo intrínseco do homem de busca por um lugar. Em outras palavras:

 

A valorização objetiva de uma determinada área ocorre a partir da concentração de elementos relacionados ao mercado imobiliário, tais como: infra-estrutura, equipamentos públicos, acessibilidade a bens e serviços. Para compor a valorização subjetiva temos elementos tais como paisagem, áreas verdes, vizinhança, segurança e privacidade (Coelho, 2007, p.182).

 

A valorização objetiva e ou subjetiva de uma determinada área provoca, de imediato, a elevação do custo da terra que, por sua vez, influencia diretamente no custo da moradia. Dessa forma, terras caras induzem ao processo de verticalização, a fim de "compensar" o preço da terra.

 

A atuação do poder público também influencia no processo de verticalização. Segundo Souza (apud Coelho, 2007, p.190), "o Estado desempenha o papel de intermediário entre os donos da terra e os incorporadores, ao liberar o solo para verticalização por meio de leis de uso e ordenamento do solo, e ao promover a valorização de áreas propícias a verticalização através da implantação de políticas públicas. Outro modo de o Estado influenciar a valorização da terra, e consequente verticalização, é através da taxação (impostos) e de algumas obras públicas, como a implantação do sistema de infra-estrutura e equipamentos públicos.

 

As leis de uso e ordenamento do solo, expressas sobretudo na forma de Planos Diretores e códigos de obras, são compostas, dentre outros princípios, de prescrições urbanísticas - coeficientes de aproveitamento, taxas de ocupação, gabaritos, recuos, etc. Uma das principais prescrições, sendo inclusive aquela mais disputada na aprovação dos Planos Diretores, é o coeficiente de aproveitamento, que embasa a tese do "solo criado". Conforme Villaça (2004, p.234):

 

A possibilidade de construir em altura seria então objeto de concessão por parte do poder público. A tese do ‘solo criado' admite que o direito que o proprietário de um terreno tem de nele construir limita-se a uma área construída igual à área desse terreno. Acima disso, qualquer área construída adicional (‘solo criado') seria objeto de concessão por parte do governo municipal, podendo esta ser onerosa.

 

A primeira consequência da concessão dos elevados coeficientes é a valorização do solo urbano, aumentando o preço do metro quadrado, uma vez que aquele lote vai ter a possibilidade de construir edificações com uma área maior que outros lotes, cujos coeficientes são mais restritivos. Assim, os índices permissivos influenciam na elevação dos preços do solo e, por etapa, na tipologia arquitetônica a ser edificada no local, orientando a construção de estruturas mais elevadas pelo mercado imobiliário. Em outras palavras, o índice de aproveitamento influencia diretamente na valorização ou desvalorização imobiliária[2]. O parcelamento do solo em lotes maiores também é outra variável que possibilita a construção de edifícios, aproveitando o maior potencial construtivo do terreno, uma vez que o coeficiente de aproveitamento e a taxa de ocupação são parâmetros relacionados à dimensão do terreno.

 

Diante dessas argumentações, o objetivo deste trabalho é discutir a relação entre o processo de verticalização na cidade de Campina Grande e a legislação municipal relativa ao uso e à ocupação do solo. Para isso, inicialmente realizou-se uma revisão bibliográfica e, em seguida, foi realizada uma pesquisa institucional e documental, coletando-se legislações e documentos (projetos arquitetônicos, por exemplo). Os projetos coletados junto às construtoras e aos arquitetos responsáveis forneceram importantes informações em relação às características gerais, tipologias e prescrições urbanísticas de alguns empreendimentos. Por fim, os dados foram sistematizados e analisados, relacionando-os ao embasamento teórico.

 

Como resultado[3], verificou-se que a verticalização de Campina Grande não é determinada pela legislação, mas está relacionada principalmente às idéias de status e segurança (valorização subjetiva), com a implantação de edifício em bairros de alta renda e com relativa infra-estrutura (valorização objetiva). Desenvolveu-se uma compreensão de que morar em edifícios oferece maior proteção, justificada pela presença de guaritas, porteiros e pela maior movimentação de pessoas no local, fruto da maior densidade gerada pelo empreendimento vertical. De fato. Apesar da pouca influência das leis urbanísticas, estas devem experimentar novas reformulações, compatibilizando as principais normas, a fim de melhor orientar a verticalização empreendida pelo mercado imobiliário, de modo que o adensamento não gere problemas ao meio ambiente ecológico nem social (acirramento da segregação). E, principalmente, deve-se reformular a legislação de maneira que o poder público desenvolva instrumentos legais para captar a mais-valia da valorização imobiliária que os empreendimentos verticais provocam em determinadas áreas da cidade.

 

Legislação X verticalização: alguns exemplos no Brasil

 

Analisando-se o processo de verticalização em algumas cidades brasileiras, é possível afirmar que o aparato institucional é, em grande medida, um dos responsáveis pela construção em altura. Não estamos minimizando o desenvolvimento tecnológico (em especial, o surgimento de materiais de construção como o aço e o concreto, bem como do elevador), no entanto, no Brasil, já no século XX, com o avanço tecnológico, a legislação desempenhou papel fundamental. Saliente-se também a importância do financiamento (sobretudo com o SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo -, a partir da década de 1960) e do valor simbólico relacionado à modernização e status social que edifícios verticais geram, como descritos por Silva (2007) na citação abaixo:

 

São Paulo é o grande ícone desse fenômeno [verticalização]. Nessa cidade, ele adquiriu proporções de peso apenas a partir das décadas de 1960 e 1970. Antes disso, edifícios altos e áreas verticalizadas constituíam uma simbologia que encontrou seu espaço na própria história da cidade. Eles eram associados à idéia de modernização, de progresso e aos êxitos econômicos da metrópole.

 

Somekh (1997) identificou que o processo de verticalização na capital paulista começou no início do século XX, passando por diversas mudanças entre 1920 e 1994. Segundo a autora, a verticalização surgiu como terciária (comércio e serviços) e passou a ser residencial. Durante os anos 1930, a construção de edifícios verticais para o uso residencial ainda era objeto de ressalva por parte do público-alvo, uma vez que esse tipo de moradia coletiva ainda era associado aos estigmatizados cortiços (Silva, 2007; Pinheiro, 2008).

 

No tocante à espacialização na malha urbana, de modo geral, as áreas focos da verticalização concentravam-se no centro da cidade até 1966. Uma das razões que explica a construção de edifícios comerciais no centro da cidade de São Paulo era a escassez de terra, induzindo o adensamento do terreno. Além disso, o processo de expansão vertical em São Paulo foi, em grande medida, fruto da ação do Estado, por meio de legislações. Segundo Silva (2007), uma das leis que influenciou esse processo foi o Decreto Federal nº 5.491 (1928), que dispunha sobre a alienação parcial de edifícios com mais de cinco pavimentos, estabelecendo, assim, normas de co-propriedade, oferecendo base institucional para ações de incorporação. Os anos seguintes testemunharam uma série de legislações de liberalização progressiva, incluindo leis com definição de altura mínima para determinadas áreas da cidade - como é o caso do Decreto lei nº 41, de 1940, segundo o qual se os prédios não atingissem a altura mínima estabelecida, arcariam com o acréscimo de 20% no IPTU (Silva, 2007).

 

[a legislação] ainda era definida de acordo com a região da cidade e, ao longo dos eixos viários de maior interesse, pelo estabelecimento de limites máximos em função da largura da via, mas também pela flexibilização desses limites (estabelecimento de recuos escalonados, como era usual na legislação americana). Em algumas localidades, a legislação estabelecia alturas mínimas, com o objetivo de conseguir conjuntos homogêneos, minimizando o efeito, considerado negativo, das empenas cegas (Silva, 2007).

 

De modo semelhante, Campina Grande experimentou já em 1935, por meio do Decreto nº 51, que as construções e reconstruções feitas em determinadas ruas - hoje localizadas no centro da cidade - fossem de mais de um pavimento, com o intuito de promover o "embelezamento da cidade, pois, é ele inquestionavelmente que impressiona os que nos visitam"[4]. Além do embelezamento, a idéia de modernidade e progresso também estava presente nessa determinação legal.

 

Ainda na região Nordeste, muitas cidades (em especial as capitais eminentemente litorâneas) tem atualmente seu processo de verticalização consolidado, como pode ser observado na cidade de Natal (RN), que já passou por várias experiências de Plano Diretor, como o de 1984, 1994 e 2007. O primeiro era baseado num zoneamento funcionalista, ao passo que os dois últimos passaram por zoneamentos de tipo alternativo, conforme denominação de Souza (2006)[5]. Em outras palavras, a partir de 1994, o Plano Diretor de Natal é formatado com um zoneamento mais simples, dividido em poucas zonas: Área de Adensamento Básico, Área Adensável, as Zonas de Proteção Ambiental, além das Áreas Especiais. O coeficiente de aproveitamento básico - equivalente para toda a cidade - era de 1.8, ao passo que nas Áreas Adensáveis, esse coeficiente era mais elevado (não ultrapassando 3.5 em alguns bairros), porém mediante o pagamento da outorga onerosa[6].

 

A verticalização recente do bairro de Ponta Negra[7], em Natal, é um exemplo típico da comunhão de prescrições urbanísticas mais permissivas e de um parcelamento do solo mais generoso. Isso significa que a verticalização se concentrou inicialmente nas áreas de maiores lotes e onde o Plano Diretor (de 1994 - lei nº 27/2000) criou uma área adensável, em que o coeficiente de aproveitamento passou a ser de até 3.5 (com outorga), a despeito do coeficiente de aproveitamento básico ser 1.8, resultando em edificações com mais de 30 pavimentos, contribuindo para desencadear posteriormente a saturação na rede de esgotamento sanitário. Em 2007, o Plano Diretor foi revisado e o coeficiente de aproveitamento básico reduzido para 1.2. Em suma, a experiência de Natal é de um plano auto-aplicável, garantido pela indicação das prescrições urbanísticas e pela outorga onerosa regulamentada, que influencia o processo de verticalização da cidade, situação que veremos bastante diferente do caso de Campina Grande.

 

Legislação X verticalização: o caso de Campina Grande

 

Campina Grande experimentou muitos planos e legislações constituindo parte da historiografia do seu planejamento urbano[8]. Segundo trabalho publicado pelo SESC, na década de 1960, "houve e há muitos planos, porém falta planejamento, […]. Os planos já sobram, mas a administração não os executa e o povo não os exige" (SESC, 196?, p.37). Desses planos, destaca-se o Plano de Remodelação, Extensão e Embelezamento da cidade de Campina Grande, ainda na década de 1930 (de Nestor de Figueiredo) e outras obras empreendidas pela administração pública na década seguinte, as quais marcaram um sentimento de progresso e de modernidade[9].

 

Esse sentimento atingiu o seu ápice na década de 1960, quando Campina possuía características de uma cidade moderna, como população urbana superior à rural (120.951 e 39.629 habitantes, respectivamente), grande atividade comercial e industrial, 22 estabelecimentos bancários e até um zoneamento e um "Pré-Plano Diretor" para ordenar o rápido crescimento da cidade (Freire, 2007).

 

O Plano Diretor, nos moldes em que conhecemos hoje, passou a ser elaborado em Campina Grande nos anos 1990, quando várias cidades brasileiras elaboraram Planos Diretores, cumprindo a determinação constitucional que definia esse plano como o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana, aprovado pela Câmara Municipal e obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes. Dessa forma, em 1996 foi instituído, pela Lei nº 3.236, o Plano Diretor de Campina Grande (PDCG). Neste, o território municipal foi dividido em Zona Rural e Urbana, sendo esta última subdividida em quatro subzonas: Zonas Adensáveis, de Ocupação Indicada, Não Adensáveis e de Expansão Urbana. Segundo o Plano: "As delimitações Físico-Geográficas de cada zona serão definidas em anexo desta Lei, a ser incorporado, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, ao Plano Diretor do Município de Campina Grande" (Campina Grande, 1996, p.5).

 

Não se sabe, ao certo, se esse prazo foi cumprido, nem tampouco se o zoneamento foi definido. O fato é que o Código de Obras do Município (Lei nº 4.130, de 07 de agosto de 2003), faz referência (nos seus anexos) a um mapa intitulado "Plano Diretor - macrozoneamento", datado de 2000, contendo as mesmas zonas do PDCG de 1996 e uma tabela com coeficientes de aproveitamento atrelados àquele zoneamento (Figura 01). Diante do exposto, essas informações serão analisadas em conjunto com o PDCG (1996), facilitando o entendimento do aparato institucional do município[10].

 

Definido o zoneamento urbano, o PDCG (1996) orientou a ocupação urbana para a Zona de Expansão Urbana, "mantendo-se a tendência de crescimento para as direções geográficas Oeste, Sudoeste e Sul da cidade". Apesar dessa determinação legal, essas áreas não foram de interesse do mercado imobiliário nem, portanto, focos potenciais do processo de verticalização. Duas razões podem explicar tal desinteresse. Primeiro, a ausência de fatores que influenciam a chamada valorização subjetiva e objetiva - são as áreas mais precárias quanto à infra-estrutura urbana. Segundo dados do IBGE (2003), em 2000, as franjas da malha urbana de Campina Grande (incluindo quase todos os bairros periféricos) são predominantemente caracterizadas por apenas 30% do total de domicílios com banheiro e esgoto via rede geral. Também é uma área ocupada pela população de menores rendas (0 a 3 s.m) e com uma maior densidade populacional em relação às demais áreas da cidade, o que significa maior volume de problemas urbanos e sociais[11]. Segundo, o próprio fato de os índices urbanísticos incentivarem a verticalização da Área Adensável, em função dos maiores coeficientes de aproveitamento (5.5 para o uso residencial), reduzia mais ainda o interesse imobiliário na Zona de Expansão Urbana, que apresentava coeficiente de aproveitamento para uso residencial igual a 3.0. Em outras palavras, isso mostra certa contradição entre os verdadeiros interesses do Plano - qual zona realmente o Plano incentiva a ocupação urbana: aquela cujas prescrições urbanísticas são mais permissivas ou aquela zona meramente denominada de "Expansão urbana"?[12]

 

Após dez anos, foi aprovada, em 2006, a revisão do Plano Diretor (PDCG 2006), instituído pela Lei complementar nº 003, de 9 de outubro de 2006. Neste, é apresentado novo zoneamento para a Zona Urbana[13] do município de Campina Grande, mantendo a divisão da cidade em quatro zonas: Zona de Qualificação Urbana, Zona de Ocupação Dirigida, Zona de Recuperação Urbana e Zona de Expansão Urbana (Figura 02). Analisando os zoneamentos urbanos propostos, podemos afirmar que há concordâncias entre cada uma das quatro diferentes zonas definidas pelos dois PDCG, a despeito das diferentes nomenclaturas. Isso significa que mudaram-se os nomes das zonas, mas os objetivos continuaram os mesmos, como mostra, comparativamente, o Quadro 01. A maior mudança constatada foi em relação à delimitação territorial de cada zona.

 

A antiga Zona Adensável sofreu uma expressiva redução territorial ao ser redefinida como Zona de Qualificação Urbana. Sua nova delimitação corresponde aos bairros do Centro, Liberdade, São José, Prata, Santo Antônio, Lauritzen e Conceição (todos contíguos ao Centro). Destes, o Centro e a Prata são os principais pontos de foco do processo de verticalização (Lauritzen também, mas em menor escala). São objetivos desta zona:

-          ordenar o adensamento construtivo, permitindo o adensamento populacional onde este ainda for possível, como forma de aproveitar a infra-estrutura disponível;

-          evitar a saturação do sistema viário;

-          ampliar a disponibilidade de equipamentos públicos, os espaços verdes e de lazer.

 

Percebe-se um paradoxo: como permitir o adensamento populacional e, ao mesmo tempo, evitar a saturação do sistema viário em um bairro como o Centro, onde a estrutura urbana é marcada por um traçado com heranças coloniais (implantação e espacialização, ainda contendo ruas estreitas e sinuosas)? A questão é: como verticalizar uma área que já está saturada e com trânsito caótico? De acordo com o Código de Obras (2003), na antiga Área Adensável (cujo perímetro é maior que a Zona de Qualificação Urbana), as prescrições urbanísticas são as mais permissivas no contexto urbano, sendo possível o uso de coeficientes de aproveitamento igual a 5.5 e taxa de ocupação de 50% para usos residenciais. Não por coincidência, é exatamente no Centro que foi construída a edificação mais alta da cidade, com 33 pavimentos, o Solar das Acácias Residence[14].

 

 

 

Figura 1: Zoneamento referente ao Plano Diretor de Campina Grande de 1996, constante no Código de Obras.

Fonte: Código de Obras (Lei nº 4.130, de 07 de agosto de 2003)

 

 

 

 

Figura 2: Zoneamento referente ao Plano Diretor de Campina Grande de 2006, constante no próprio Plano.

 Fonte: Plano Diretor de Campina Grande (Lei complementar nº 003, de 09 de outubro de 2006)

 

 

Quadro 1. Análise comparativa entre os Planos Diretores de Campina Grande de 1996 e 2006 e sua matriz de equivalência

 

Plano Diretor de 1996 (PD 1996)

Plano Diretor de 2006 (PD 2006)

Matriz de equivalência entre as zonas dos dois PD e redefinição dos limites de 1996 para 2006

Zonas

Objetivos

Zonas

Objetivos

 

Zona Adensável

É aquela onde é possível a intensificação do uso e ocupação do solo, em virtude de as condições físicas serem propícias e existir infra-estrutura urbana disponível.

Zona de Qualificação Urbana

Caracteriza-se por usos múltiplos, sendo possível a intensificação do uso e ocupação do solo, em virtude de as condições físicas serem propícias e da existência de infra-estrutura consolidada.

CONCORDÂNCIA TOTAL ENTRE OS OBJETIVOS DAS ZONAS DOS DOIS PD

LIMITES REDUZIDOS

Zona Não Adensável

É aquela onde o uso e ocupação do solo sofre restrições à intensificação, por inexistirem condições físicas favoráveis e ou infra-estrutura urbana instalada.

Zona de Ocupação Dirigida

É aquela onde o uso e a ocupação do solo sofrem restrições à intensificação, por inexistirem condições físicas favoráveis, equipamentos urbanos ou infra-estrutura urbana instalada, sendo passível de parcelamento de baixa densidade ocupacional urbana.

CONCORDÂNCIA TOTAL ENTRE OS OBJETIVOS DAS ZONAS DOS DOIS PD

LIMITES REDUZIDOS

Zona de Expansão Urbana

É aquela onde o uso e ocupação do solo destinam-se ao crescimento da cidade. Quando já em processo de ocupação, terá prioridade na instalação de infra-estrutura urbana, necessária a sua viabilização.

Zona de Expansão Urbana

É aquela onde o uso e a ocupação do solo destinam-se ao crescimento da cidade.

CONCORDÂNCIA TOTAL ENTRE OS OBJETIVOS DAS ZONAS DOS DOIS PD

LIMITES REDUZIDOS

Zona de Ocupação Indicada

É aquela onde o uso e ocupação do solo se fará com uma menor intensidade, pois mesmo dispondo de condições físicas favoráveis, a infra-estrutura urbana instalada ainda é incompleta. Terá prioridade na melhoria da infra-estrutura urbana, necessária a sua viabilização.

Zona de Recuperação Urbana

Caracteriza-se pelo uso predominantemente residencial, com carência de infra-estrutura e equipamentos públicos e incidência de loteamentos irregulares e núcleos de baixa renda, tendo como um dos seus objetivos complementar a infra-estrutura básica e implantar equipamentos públicos, espaços verdes e de lazer.

CONCORDÂNCIA PARCIAL ENTRE OS OBJETIVOS DAS ZONAS DOS DOIS PD

LIMITES AUMENTADOS

 

Fonte: Planos Diretores de Campina Grande de 1996 e 2006. Elaborado pela autora

 

A Zona de Expansão Urbana, embora tenha permanecido com o mesmo nome e na mesma área de atuação, ou seja, na direção oeste e sudoeste, também sofreu uma redução nos seus limites físico-territoriais com a revião do PD. O mesmo processo de redução dos limites territoriais se verificou com a antiga Zona Não Adensável, atual Zona de Ocupação Dirigida.

 

Por outro lado, a antiga Zona de Ocupação Indicada (PDCG, 1996), parcialmente correspondente à atual Zona de Recuperação Urbana (PDCG, 2006), teve seus limites aumentados com a revisão do PD, abrangendo grande parte da cidade. Com essa nova delimitação, o Plano Diretor passou a considerar grande área territorial para ser recuperada, devido à "incidência de loteamentos irregulares e núcleos de baixa renda". O Plano traçou como objetivos dessa zona:

-          complementar a infra-estrutura básica;

-          implantar equipamentos públicos, espaços verdes e de lazer;

-          promover a urbanização e a regularização fundiária dos núcleos habitacionais de baixa renda;

-          incentivar a construção de novas habitações de interesse social;

-          conter a ocupação de áreas ambientalmente sensíveis.

 

É curiosa a amplitude dessa zona, uma vez que abrange bairros como Catolé, Jardim Tavares, Alto Branco e Mirante, socialmente de mais alta renda e com focos de verticalização (esses bairros serão melhor compreendidos mais adiante). Ademais, alguns desses bairros, inclusive o Catolé, apresentavam, em 2000, mais de 70% do total de domicílios com banheiro e esgoto via rede geral (IBGE, 2003)[15].

 

Enfim, algumas considerações podem ser desenvolvidas a respeito dos PDCG (1996 e 2006), sob o ponto de vista do zoneamento e dos coeficientes de aproveitamento. Em relação ao zoneamento, a revisão do PDCG mudou a nomenclatura das diversas zonas, bem como redefiniu o limite territorial de cada uma. Entretanto, na essência, os objetivos das quatro zonas permaneceram os mesmos. Faz-se necessário, neste momento, uma reflexão do que Villaça (2004, p.227) já argumentava a respeito da nomenclatura dos diversos planos urbanos, ao dissertar sobre a historiografia do planejamento urbano no Brasil:

 

Cada vez que um plano fracassa, outro é inventado para tomar seu lugar. […]. Vários nomes surgem para salvar os planos do fracasso. Surgem assim não só os Planos Integrados, mas o Plano Programático, o Plano Indicativo, etc.

 

Em outras palavras, mudam-se os nomes dos planos, para transmitir a sensação de algo novo e moderno, quando, na verdade, em muitos casos, é apenas uma nova colagem de uma prática antecedente. Transportando para a escala do PDCG, podemos dizer que os nomes foram mudados apenas no sentido de oferecer uma nova roupagem para o mesmo zoneamento da cidade, permanecendo, portanto, o PDCG na inércia.

 

A inércia é também fruto da ausência dos coeficientes de aproveitamento. O PDCG de 1996 e a revisão de 2006 mantém um caráter de "carta de intenção" ou "plano de diretrizes gerais"[16], sem ser auto-aplicável, como é o caso de Natal. Como o PDCG (2006), por exemplo, não traz os coeficientes de aproveitamento, ele não orienta a ação da produção do espaço pelo mercado imobiliário. Pode orientar a ação do poder público, com obras de infra-estrutura, particularmente necessárias na Zona de Expansão Urbana, onde há maior densidade populacional e maior precariedade sanitária, e onde o Plano define como prioritária a instalação de infra-estrutura. Quem, de fato, influencia a construção é o Código de Obras do município, que contempla as prescrições urbanísticas. Todavia, essas prescrições são regidas pelo zoneamento do Plano Diretor de 1996, que oficialmente não deveria estar mais em vigor. Então, a questão é: há uma contradição entre os zoneamentos estabelecidos por ambas as leis - Plano Diretor atual (2006) e Código de Obras (2003), resultando, a princípio, numa desorientação geral e consequente desobediência ao instrumento de ordenação territorial e urbano. A falta de conhecimentos sobre as prescrições urbanísticas é ainda mais grave, frente à divulgação da Prefeitura Municipal de Campina Grande a respeito do Código de Obras. Na página eletrônica daquele órgão está disponibilizado o projeto de lei do Código, não a lei como foi efetivamente aprovada. Também não estão disponibilizados os anexos, onde estão as prescrições e o zoneamento urbanístico. Por tal razão, alguns agentes produtores do espaço, quando questionados sobre qual a base legal que utilizam para a construção de edifícios tão altos, respondem quase sempre: "a altura dos edifícios é resultado da aplicação dos recuos e da capacidade de vagas de estacionamento" - enfim, não mencionam o Plano Diretor.

 

E mais: os coeficientes de aproveitamento estabelecidos no Código de Obras para o município de Campina Grande são relativamente elevados (sendo permitido até 5.5 na Área Adensável - ou na Zona de Qualificação Urbana), quando comparados com a legislação de outros municípios, como é o caso de Natal, onde o máximo permitido pelo Plano Diretor é 3.5, mediante outorga onerosa. Já o Plano Diretor de João Pessoa (Decreto nº 6.499, de 20 de março de 2009) permite um coeficiente de aproveitamento máximo de 4.0 na Zona Adensável Prioritária[17]. A outorga em Campina, embora esteja referida no PDCG 2006, ainda não foi regulamentada, portanto não é aplicada para os elevados coeficientes de aproveitamento.

 

Outra análise comparativa que podemos empreender com o PD de Natal (2007) é que a revisão deste último incorporou muitos elementos, sofrendo pouca mudança no seu macrozoneamento, mas uma mudança no coeficiente de aproveitamento básico - de 1.8 para 1.2. Em todo o caso, ambas as mudanças geraram muitos conflitos de interesses (entre o setor do mercado imobiliário e a prefeitura) na aprovação do Plano na Câmara (incluindo muitos escândalos de propina). Essas mudanças geraram mudanças no padrão do desenvolvimento urbano, em especial no bairro de Ponta Negra, que deixou de ser uma Área Adensável[18]. No caso do PDCG de 2006, as poucas mudanças empreendidas essencialmente na nomenclatura das zonas não interferiram nos rumos do desenvolvimento urbano da cidade.

 

O caso de Campina Grande exemplifica o que Villaça (2004, p.223) afirmou, de modo geral, para o planejamento urbano no Brasil: "o planejamento urbano, […] não tem sido no Brasil, como diz seu discurso, uma atividade orientadora ou guia da ação do Estado, no nível local, metropolitano ou em qualquer outro".

 

Características da verticalização de Campina Grande

 

Os primeiros edifícios verticais que transformaram a paisagem urbana da cidade de Campina Grande foram construídos aproximadamente no final da década de 1950 e no início da década de 1960. São eles:

-          Edifício Rique

-          Edifício Palomo

-          Edifício Lucas

 

Estes edifícios destacavam-se, ainda, pelo uso misto (residencial nos andares superiores e comercial ou serviços nos pavimentos inferiores). O Edifício Rique, por exemplo, projetado com 14 pavimentos no final da década de 1950, tem uma importância especial pois, segundo Freire (2007, p.23), "sinaliza o início da verticalização na cidade, mais uma analogia ao desenvolvimento que estava estampado nos jornais da cidade, e que será seguido por outros projetos de edifícios altos: o Palomo (1962) e o Lucas (1963), ambos do mesmo arquiteto [Hugo de A. Marques]". Nesse sentido, os jornais da época divulgavam o Edifício Rique como progressista, em particular, por sediar nos pavimentos inferiores o Banco Industrial de Campina Grande[19].

 

O Edifício Rique compunha-se de dois tipos de unidades habitacionais (Tipo A - dois quartos - e Tipo B - um quarto). Também possuía uma unidade que poderia ser utilizada como sala de escritório ou um apartamento quitinete. Nos pavimentos inferiores, foram projetados três tipos de organização espacial para lojas.

 

A construção desses edifícios causou, já na década de 1960, críticas: "Revela-se uma tendência acentuada, embora pouco compreensível, para a construção de edifícios de apartamentos, principalmente no centro. […]. Há um projeto de um prédio no centro, rua Cardoso Vieira, com 15 pavimentos. Como não há problema de espaço, essa tendência parece mais uma preocupação de afirmação, mas pode acarretar o rápido congestionamento do centro" (SESC, 196?, p.37). Em suma, os primeiros edifícios em Campina Grande foram construídos atraídos pela idéia de progresso, em consonância com a conjuntura de desenvolvimento econômico da cidade na década de 1960, uma vez que não foi constatado "problema de espaço".

 

Em 2000, segundo dados do IBGE (2003), o número de domicílios do tipo apartamento[20] estava concentrado nos bairros do Centro, Jardim Tavares, Alto Branco, Prata, Universitário, Catolé e Sandra Cavalcante. Pequenas manchas também foram visualizadas nos bairros Dinamérica e Santa Cruz (Figura 03). Em resumo, percebe-se uma pulverização de edifícios construídos na malha urbana da cidade.

 

Tipo-APTO.jpg

Figura 3: Número de domicílios tipo apartamento por setor censitário em 2000.

Fonte: IBGE, 2003. Elaborado por Iana A. Rufino

 

O processo de verticalização apresenta diferentes características tipológicas nas diferentes áreas onde estão concentrados os apartamentos. Por exemplo, os apartamentos identificados em Dinamérica e Santa Cruz são pertencentes a conjuntos habitacionais formados por blocos de apartamentos, cujos edifícios apresentam a tipologia de quatro pavimentos sem elevador. No bairro de Sandra Cavalcante encontram-se blocos de apartamentos do mesmo tipo anterior. O Catolé apresentava, em 2000, um foco de verticalização de blocos de edifícios de até quatro pavimentos (aproximadamente) nas localidades próximas ao Shopping Luíza Mota e à escola Motiva (que impulsionaram a construção vertical nessa área). No bairro Universitário também é mais comum a tipologia de edifícios com até quatro pavimentos, onde residem muitos estudantes, em função da proximidade com a Universidade Federal de Campina Grande (UFCG) e a Universidade Estadual da Paraíba (UEPB). Todavia, é no Centro e nos bairros adjacentes (Prata, Jardim Tavares e Alto Branco) onde se concentram os edifícios mais altos que marcam e transformam a paisagem urbana.

 

O Centro, em particular, é o principal pólo de verticalização da cidade, inclusive, historicamente. O bairro está inserido na antiga Área Adensável (PDCG 1996) e na atual Zona de Qualificação Urbana (PDCG 2006), onde sempre se permitiu a intensificação do uso do solo. De acordo com o Código de Obras (2003), é o local onde se pode utilizar o maior coeficiente de aproveitamento na cidade, como mencionado anteriormente.

 

Não obstante, o que realmente influencia a verticalização desse bairro são os atributos de valorização objetiva e subjetiva da área. Trata-se de um bairro dotado de infra-estrutura em geral, equipamentos públicos, serviços urbanos, atividades comerciais e ampla acessibilidade (ruas pavimentadas e transporte público), motivo pelo qual a legislação incentiva o adensamento. No tocante aos aspectos subjetivos, o Açude Velho, um dos principais cartões postais da cidade, está inserido no Centro, influenciando a valorização da área, devido aos atributos paisagísticos. Nestor de Figueiredo (apud Queiroz, 2008, p.168) já dizia que "os açudes que envolvem o centro urbano são motivos de embellezamento", o que indica que o arquiteto procurou valorizar as propriedades estéticas e os efeitos visuais do espelho d'água no seu Plano. Esse pensamento de Nestor foi posteriormente colocado em prática (ver Queiroz, 2008).

 

Em suma, o fato é que os principais lançamentos imobiliários verticais (e os mais caros) estão implantados no perímetro próximo ao Açude Velho. Às margens do Açude, destaca-se o condomínio Solar das Acácias Residence, de elevado padrão construtivo e que é considerado hoje o prédio mais alto da cidade.

Em contraposição, é importante ressaltar os possíveis prejuízos que a verticalização descontrolada pode vir a gerar no Centro, relacionados ao trânsito (citados já na década de 1960 pelo SESC) e à preservação do patrimônio arquitetônico. Com o adensamento, o tráfego também aumentará ocasionando uma sobrecarga de veículos em uma área que já se encontra com excesso de automóveis. É também no Centro onde se encontram importantes exemplares de arquitetura art decó, eclética, neocolonial e, em especial, arquitetura moderna, que reflete, nas construções, o desenvolvimento econômico da cidade na década de 1930 a 1960. Contudo, muitos desses edifícios vem sendo demolidos para a construção de prédios altos (como na rua Desembargador Trindade). Saliente-se, ainda, que parte do Centro é tombado como patrimônio histórico pelo IPHAEP - Instituto do Patrimônio Histórico, Artístico do Estado da Paraíba.

 

Com os mesmos atributos legais, de valorização objetiva e subjetiva do Centro, tem-se o bairro da Prata - outro foco de verticalização na cidade. É uma área marcada pelos serviços médicos - hospitais, clínicas, etc. - e onde reside a população de maior renda da cidade, influenciando subjetivamente na valorização da área. A valorização subjetiva também pode ser atribuída ao fato de estar localizado em uma topografia mais elevada, possibilitando uma vista mais privilegiada da cidade. A avenida Rodrigues Alves e suas proximidades são os pontos de maior concentração das novas edificações verticais. Uma das edificações de destaque é o Residencial Castelo da Prata, considerado um dos mais luxuosos da cidade, com um apartamento por pavimento, cada um com mais de 300m².

Ainda na Zona de Qualificação Urbana, outros dois bairros focos de verticalização são Lauritzen e Santo Antônio, mas ainda em processos mais incipientes, com poucos edifícios construídos. O curioso é que o novo Plano Diretor não contemplou o Jardim Tavares como uma área propícia para o adensamento, a despeito das condições favoráveis de serviços e acessibilidade ao mesmo, contando, inclusive, com ruas largas em seu interior. O bairro contém muitos atributos de valorização objetiva, principalmente em relação aos objetos imobiliários, como uma das principais escolas privadas da cidade, redes de supermercados, entre outros. Não obstante à legislação, é uma área que tem apresentado lançamentos imobiliários, inclusive, a implantação de dois condomínios horizontais fechados, valorizando mais ainda o bairro de alta renda.

 

O mesmo pode ser observado em relação ao bairro Bela Vista, contíguo à Prata e ao bairro Universitário, valendo-se da valorização e dos objetos imobiliários implantados nestes, para a propaganda dos seus lançamentos imobiliários. O bairro Bela Vista também está em um ponto mais elevado, tendo este nome em razão da vista privilegiada.

 

Já na Zona de Recuperação Urbana, em especial nos bairros de Catolé e Mirante, encontram-se dois importantes pontos de verticalização na cidade. O bairro do Catolé, segundo o PDCG de 1996, estava predominantemente inserido na Zona Adensável. Uma das principais variáveis que incentivou a intensificação do solo nessa área foram os objetos imobiliários que se implantaram no bairro nas últimas duas décadas, como o Shopping Iguatemi (hoje Boulevard) e o Shopping Luíza Motta, constantemente citados nos panfletos imobiliários. Salientam-se outros objetos imobiliários no bairro como a Rodoviária, algumas escolas e faculdades privadas. Ademais, trata-se de uma área com muitos terrenos vazios a preços relativamente mais baratos (quando comparados ao Centro e à Prata), facilitando as operações imobiliárias. Também é considerado, pelos corretores imobiliários, como um bairro de maior liquidez.

 

O Mirante, por sua vez, consiste em um bairro novo no contexto urbano de Campina Grande - em 2000, segundo o IBGE (2003), o Mirante continha apenas 232 domicílios particulares permanentes, sendo que nenhum deles do tipo apartamento. O bairro está localizado ao lado de um dos principais objetos imobiliários do Catolé (o Shopping Boulevard) e é onde está sendo implantado o Alphaville, elevando ainda mais seu status social de alta renda - além da implantação do Garden, o hotel de maior porte da cidade. De acordo com o PDCG de 1996, o Mirante era considerado uma Zona de Ocupação Indicada, o que significava o segundo maior coeficiente de aproveitamento da cidade para o uso residencial, ou seja, 4.0, a despeito da falta de infra-estrutura no local, na época, devido ao recente surgimento. Conforme dados do Censo 2000 (IBGE, 2003), o Mirante possuía no máximo 30% do total de domicílios com banheiros e esgoto via rede geral. Hoje, contém mais de oito edifícios verticais, quase todos construídos pela mesma empresa construtora, a Cipresa Empreendimentos Ltda., que transformou o bairro em uma área valorizada em virtude da implantação de edifícios de alto padrão construtivo. Além da construção dos edifícios, a empresa também calçou ruas, a fim de valorizar seus empreendimentos, provocando, como resultado a valorização da área[21].

 

Em suma, o processo de verticalização de Campina Grande inicialmente se estruturou de modo pontual no Centro, voltado para o uso misto (residencial mais comercial ou serviços, estes dois últimos no térreo). No entanto, nas duas últimas décadas a verticalização cresceu rapidamente e se voltou para o setor residencial. Esse processo vem se espacializando na malha urbana de forma bastante pulverizada atingindo bairros de diferentes características estruturais e socioespaciais e implantado em diferentes direções, como Centro, Prata (oeste), Mirante (sudeste), Catolé (sul), Jardim Tavares (nordeste), entre outros.

 

Considerações finais

 

Ao se estudar a verticalização das cidades, uma questão deve ficar clara, a princípio: esse processo não deve ser visto nem como uma panacéia para o desenvolvimento urbano contemporâneo, haja vista a escassez de solo urbano, nem como um mal para a cidade, e que deve ser evitado. Procura-se evitar tais idéias preconcebidas, uma vez que as densidades urbanas podem trazer benefícios como também prejuízos, dependendo das diversas situações (ver Acioly e Davidson, 2001).

 

A principal questão é: em que medida se deve intensificar o uso do solo sem prejuízos ao meio ambiente e à justiça social (segregação socioespacial). As legislações urbanas e os Planos Diretores, em especial, preocupados com a função social da cidade, devem primar pela ordenação territorial e desenvolvimento urbano, a fim de garantir os interesses coletivos. No entanto, algumas legislações não são aplicadas. Villaça (2004) mostrou, ao longo da história, muitos exemplos de planos que foram elaborados, mas meramente engavetados.

 

Com o Estatuto da Cidade (2001), o Brasil avançou na legislação urbana. Além disso, o Ministério das Cidades estipulou o prazo limite para os municípios terem seu Plano Diretor elaborado ou revisto e aprovado na Câmara, até a data de outubro de 2006. Campina Grande, por exemplo, cumpriu o prazo estabelecido. Mas a aplicação efetiva do Plano Diretor é outra etapa que deve ser vencida.

 

O Plano Diretor de Campina Grande não passa de uma "carta de intenções" para orientar a atuação do poder público, especificamente no que tange às obras de infra-estrutura para a cidade. Também não constitui em uma lei de aplicação da função social da cidade, uma vez que muitos instrumentos ainda precisam ser regulamentados. Ele tampouco orienta a produção do espaço pelo mercado imobiliário, pois não apresenta os coeficientes de aproveitamento, apesar do zoneamento proposto. Sem os coeficientes de aproveitamento, o Plano Diretor de Campina Grande não passa de um "plano de diretrizes gerais". Tão importante quanto é a regulamentação (ainda não concretizada) da outorga onerosa, um instrumento progressista que possibilita o poder público captar parte da valorização imobiliária que a construção de determinados edifícios geram no espaço urbano (para redistribuir investimentos e riquezas).

 

A despeito da inexistência desses instrumentos no PDCG (2006), foi verificada a recomendação do Ministério das Cidades sobre o conteúdo mínimo de um Plano Diretor Participativo, a fim de averiguar se os coeficientes são exigências ou não. Dessa forma, constatou-se que devem ser consideradas minimamente,

 

"(…) as ações e medidas para que a função social da cidade seja cumprida, tanto na área urbana quanto na rural; para que a função social da propriedade seja também cumprida seja ela pública ou privada; os objetivos e estratégias de desenvolvimento da cidade e da reorganização territorial do município, levando em conta os territórios adjacentes; e os instrumentos da política urbana, dentre aqueles previstos no Estatuto das Cidades, que serão usados para alcançar os objetivos definidos no Plano" (Brasil, 2005, p.74).

 

Isso significa que zoneamentos e coeficientes de aproveitamento não são exigências mínimas. Contudo, são instrumentos básicos para orientar a produção do espaço pelo mercado imobiliário que é um dos principais agentes que interferem na cidade.

 

Resumindo, o processo de verticalização em Campina Grande desenvolveu-se, num primeiro momento (décadas de 1950 e 1960), como símbolo de modernidade. Mais recentemente, com o PDCG de 1996, a verticalização se manifestou "coincidentemente" na Área Adensável e na Zona de Ocupação Indicada, ou seja, aquelas zonas, cujos coeficientes de aproveitamento eram os maiores segundo o Código de Obras de 2003. O termo coincidência é explicado pelo fato de que, segundo o zoneamento do PDCG de 1996, grande parcela territorial da cidade era considerada Área Adensável, não interferindo legalmente na escolha deste bairro em detrimento daquele, motivo pelo qual se percebe a pulverização de edifícios verticais em diferentes pontos da cidade. Os requisitos de valorização objetiva e subjetiva é que determinaram a verticalização, de fato - o que também pode ser constatado nas propagandas imobiliárias[22].

 

Assim, sem uma orientação clara e definida do Plano Diretor, o mercado imobiliário escolheu as áreas com maior número de requisitos de valorização objetiva e subjetiva, muitas vezes, a despeito do meio ambiente e da justiça social. Por essa razão, alguns bairros se verticalizaram em função de uma valorização objetiva (objetos imobiliários como shoppings, acessos, etc.), outros, todavia, sofreram uma valorização objetiva e subjetiva (vista privilegiada do açude ou da cidade). O fato é que a verticalização continua se desenvolvendo na cidade como representação social, seja como símbolo de modernidade, ou de status, como é a situação mais recente. Os principais pontos de verticalização foram também os bairros onde se concentrava a população de maiores rendas da cidade, segundo dados do Censo 2000 - Prata, Mirante, Centro e Jardim Tavares - simbolizando com edifícios a segregação da cidade. As classes sociais de maior poder aquisitivo vem optando pela tipologia vertical influenciados pelas idéias de segurança, proximidade com algumas áreas da cidade, mas também pela idéia de status social - mora-se em determinados edifícios quem tem condições econômicas para comprar os apartamentos, que, em geral, tem o preço do metro quadradro relativamente mais caro que o de uma casa.

 

E mais, outros bairros, como Jardim Tavares, Catolé e Mirante continuarão se verticalizando em função desses atributos de valorização, a despeito do Plano Diretor atual que não os considera como propícios ao adensamento, mas como áreas de recuperação urbana - um contrasenso.

 

Com o novo PDCG (2006), há um problema de incompatibilidades com o Código de Obras de 2003 (na verdade, o Código de Obras passou a estar em conflito com o PDCG 2006). Assim, há uma confusão geral a respeito de qual área realmente é adensável para o mercado imobiliário - aquela Zona de Qualificação Urbana ou a Zona Adensável do Código de Obras (2003)? E os coeficientes de aproveitamento são válidos, mesmo sendo incompatíveis com o PDCG 2006? Institucionalmente não deveriam ser. Então, quais são as prescrições urbanísticas para as obras em Campina Grande? Em suma, parece que a revisão do PDCG aconteceu apenas para cumprir as determinações do Ministério das Cidades e não necessariamente se configura como um instrumento de ordenação do território campinense.

 

Sendo assim, a verticalização de Campina não foi direcionada pela legislação urbanística - esta tem pouca influência e parece ter sido elaborada sem se basear em um diagnóstico mais preciso da realidade local, que indique os processos espaciais, em especial, aqueles de valorização imobiliária. O preço da terra e os objetos imobiliários (valorização objetiva), bem como os atributos paisagísticos e as idéias de status e segurança (valorização subjetiva) parecem ter sido o principal determinante na verticalização da cidade, ao passo que o Código de Obras e o Plano Diretor, juntos, (des)orientam a produção do espaço.

 

 

Notas

 



 

[1] Este artigo faz parte dos trabalhos desenvolvidos no âmbito do Grupo de Pesquisa sobre a Produção da Habitação e da Cidade (GPHEC), enquadrado no projeto de pesquisa intitulado "Do alto da Campina: estudo sobre o processo de verticalização em Campina Grande", tendo como bolsista voluntário o aluno Iale Luiz Moraes Camboim. Neste projeto ainda está sendo realizada a pesquisa de campo que consiste no levantamento do número de edifícios existentes na cidade, buscando dados como características gerais, tipologias e prescrições urbanísticas, para melhor caracterizar o processo de verticalização da cidade.

Agradeço a Marcus Vinícius D. de Queiroz que contribuiu com sugestões de referências e concedendo imagens históricas. A Iana Alexandra Rufino agradeço a elaboração de mapas temáticos sobre infra-estrutura, quantidade e tipo de domicílios, renda per capita, entre outros, baseados nos dados do IBGE (Censo 2000). Esses mapas foram de grande relevância na análise aqui empreendida, ratificando alguns entendimentos tácitos.

 

[2] Villaça (2004) mostrou casos como o Rio de Janeiro e São Paulo onde os planos auto-aplicáveis foram combatidos e os planos de diretrizes gerais foram defendidos pelo empresariado. Isso porque os interesses imobiliários combatiam esse perfil de plano afirmando que poderiam causar "desestabilizações" de economias urbanas, em especial, de valorização ou desvalorização de determinadas áreas.

 

[3] Ainda que parciais, uma vez que o projeto de pesquisa ainda se encontra em andamento.

 

[4] Decreto nº 51, de janeiro de 1935, provavelmente publicado no jornal local, O Rebate. Arquivo pessoal do Prof. Dr. Fábio Gutemberg Sousa.

 

[5] O zoneamento de tipo alternativo, mencionado por Souza (2006), é aquele distinto do zoneamento funcionalista, em que a cidade era dividida basicamente em função dos usos. O autor caracteriza o zoneamento de tipo alternativo como "em vez de se terem como princípios gerais a restrição detalhista e a monotonia funcional, os princípios a serem observados serão, em um zoneamento de uso do solo alternativo ao espírito funcionalista, a liberdade como regra (e a restrição sendo prevista apenas onde for realmente necessária) e a mistura de usos primários" (Souza, 2006, p.266-267). Destaca-se, ainda, no macrozoneamento alternativo as Zonas Especiais de Interesse Social e Áreas de Proteção Ambiental, dentre outras.

 

[6] Excepcionalmente, a Lei de Operação Urbana da Ribeira (Lei complementar nº 079, de 04 de janeiro de 2007) permitiu um coeficiente de aproveitamento igual a 4.0 em determinada área do bairro da Ribeira - Área adensável - "aplicado em casos em que a empresa execute unidades residenciais para faixas de renda média ou baixa, correspondendo ao mínimo de 50% das habitações requeridas, não necessariamente no mesmo lote ou edificação". A partir de 2009, muitos projetos de edifícios residenciais foram licenciados exatamente nessa Área Adensável, gerando uma estimativa populacional (aproximadamente 2.700 novos habitantes) superior que a própria densidade populacional do bairro (2.110, segundo o Censo Demográfico 2007).

 

[7] Bairro localizado na orla da cidade. Originariamente era uma área de veraneio, mas em 1978 foi concluída a construção do conjunto Ponta Negra (com 1.837 unidades habitacionais), mudando a função do local. Na década de 1990 foi alvo de investimentos do PRODETUR/NE, impulsionando a atividade turística. Hoje, portanto, é caracterizado como um bairro com bastante diversidade social, incluindo Zonas de Proteção Ambiental, Áreas de Interesse Social, intensa atividade turística, condomínios de alto padrão, etc. Não obstante, dentre essa diversidade, prevalece o turismo como principal atividade econômica, influindo nas demais relações sociais.

 

[8] Não se pretende neste trabalho abordar os diversos formatos de planos para a cidade, mas discorrer especificamente sobre os Planos Diretores de 1996 e 2006.

 

[9] Para maiores detalhes, consultar Queiroz (2008).

 

[10] Importante salientar que ao se referir ao uso e à ocupação do solo, o PDCG (1996) menciona que "os limites de construção são determinados pelos índices de Aproveitamento de Terreno (IAT)", todavia, não apresenta nenhum índice que oriente essa construção nas diferentes zonas. Os índices de aproveitamento estão expostos no Código de Obras, atrelados às mesmas zonas definidas no PDCG (1996).

 

[11] Dados observados pela espacialização de mapas temáticos (Nota: elaborados por Iana A. Rufino).

 

[12] Ainda em relação ao Plano Diretor de 1996, foram definidas as Zonas Especiais, também a serem aprovadas no prazo de 60 dias.

 

[13] Continua-se o macrozoneamento do município em Zona Urbana e Zona Rural.

 

[14] O resultado parcial da pesquisa de campo, ainda em andamento, tem permitido fazer estimativas das prescrições urbanísticas de alguns empreendimentos, como o Solar das Acácias, cujo coeficiente de aproveitamento estimado foi aproximadamente 4.0. Outro empreendimento no Centro é o Moysés Rizel Residencial, com 19 pavimentos e coeficiente de aproveitamento aproximado de 6.0.

 

[15] Dados observados pela espacialização de mapas temáticos (Nota: elaborados por Iana A. Rufino).

 

[16] Esta última denominação de Villaça, 2004.

 

[17] Souza (2006, p.235) mostra exemplos de coeficientes de aproveitamento único para cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, ambos igual a 1.0. Já o Plano Diretor de Belém estabeleceu um coeficiente de aproveitamento básico de 1,4.

 

[18] Em função disso, no período de transição entre os Planos, houve uma grande demanda de licenciamento de projetos de edifícios em Ponta Negra, ainda sob a base legal anterior (mais permissiva). Essa enorme demanda - mais de 150 projetos - causou, por conseguinte, uma paralisação temporária no processo de licenciamento para o bairro em razão da incapacidade do sistema de esgotamento sanitário suportar tal adensamento.

 

[19] Um dos jornais de grande circulação na cidade - Diário da Borborema, Campina Grande, 02 de outubro de 1957.

 

[20] O IBGE considera "apartamento", "quando localizado em edifício de um ou mais andares, com mais de um domicílio, servido por espaços comuns (hall de entrada, escadas, corredores, portaria ou outras dependências). O domicílio localizado em um prédio de dois ou mais andares em que as demais unidades não eram residenciais e, ainda, aquele localizado em edifício de dois ou mais pavimentos com entradas independentes para os andares, foram considerados como apartamentos" (IBGE, 2003, p.10).

 

[20] É interessante verificar como essas estratégias de marketing de utilizar os atributos objetivos e subjetivos de uma área para a valorização de um empreendimento já eram explorados desde o início do século no município, como pode ser visto nesse anúncio do loteamento de São José:"[Com] Luz electrica, e, proximamente telephones, agua e esgoto" (Lotes, 1937, apud Queiroz, 2008, p.170).

 

[21] Informações obtidas em entrevista realizada com o engenheiro Jarbas Batista Gonçalves, no escritório da empresa, no dia 03 de março de 2010.

 

 

Bibliografía

 

ACIOLY, Cláudio; DAVIDSON, Forbes. Densidade urbana. Um instrumento de planejamento e gestão urbana. São Paulo: Mauad, 2001, 95 p.

 

BRASIL. MINISTÉRIO DAS CIDADES. SECRETARIA NACIONAL DE PROGRAMAS URBANOS. Plano diretor participativo. Coordenação Geral de Raquel Rolnik, Benny Schasberg e Otilie Macedo Pinheiro. Brasília: Ministério das Cidades, dez. 2005, 92 p.

 

COELHO, Suely dos Santos. Elementos de valorização imobiliária em conjuntos habitacionais verticalizados: o caso de Cajazeiras V e XI em Salvador-BA. In: SERPA, Angelo (org.). Cidade popular: trama de relações sócio-espaciais. Salvador: EDUFBA, 2007, p.181-206.

 

CORRÊA, Roberto Lobato. O espaço urbano. São Paulo: Ática S.A., 1989 (Série princípios).

 

DANTAS, Maria Grasiela Almeida Dantas. Planejamento urbano e zoning. João Pessoa: Editora Universitária EDUFPB, 2003.

 

FICHER, Sylvia. Edifícios altos no Brasil. In: Espaço & Debates. Revista de Estudos Regionais e Urbanos, 1994, ano XIV, nº 37, p.61-76.

 

FREIRE, Adriana Leal de Almeida. Arquitetura moderna residencial de Campina Grande: registros e especulações (1960-1969). João Pessoa: UFPB, Monografia. Centro de Tecnologia, Departamento de Arquitetura, Universidade Federal da Paraíba, 2007, 94 p.

 

IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Censo Demográfico 2000. Agregado por setores censitários dos resultados do universo. 2ª ed. Rio de Janeiro, 2003, 157 p.

 

PINHEIRO, Maria Lúcia Bressan. Arquitetura residencial verticalizada em São Paulo nas décadas de 1930 e 1940. In: Anais do Museu Paulista, jan./jun., 2008, São Paulo, n. sér. v.16, n.1, p.109-149.

 

PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPINA GRANDE. Lei nº 3.236, de 08 de janeiro de 1996. Institui o Plano Diretor do município de Campina Grande e dá outras providências.

 

PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPINA GRANDE. Lei nº 4.130, de 07 de agosto de 2003. Código de Obras. Dispõe sobre o disciplinamento geral e específico dos projetos e execuções de obras e instalações de natureza técnica, estrutural e funcional de Campina Grande e dá outras providências.

 

PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPINA GRANDE. Lei complementar nº 003, de 09 de outubro de 2006. Promove a revisão do Plano Diretor do município de Campina Grande.

 

QUEIROZ, Marcus Vinícius Dantas de. Quem te vê não te conhece mais: arquitetura e cidade de Campina Grande em transformação (1930-1950). Dissertação. Programa de Pós-graduação em Arquitetura e Urbanismo, Escola de Engenharia de São Carlos da Universidade de São Paulo, 2008, 249p.

 

SESC - SERVIÇO SOCIAL DO COMÉRCIO. Campina Grande: um centro comercial do Nordeste. Departamento Nacional SESC, 196?, 106p.

 

SILVA, Luís Octávio da. A constituição das bases para a verticalização na cidade de São Paulo. In: Arquitextos 080. Texto Especial 399, jan 2007. Disponível em: <http://www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp399.asp> Acesso em: 18-01-10.

 

SOMEKH, Nadia. A cidade vertical e o urbanismo modernizador. São Paulo: Nobel, EDUSP, FAPESP, 1997, 173p.

 

SOUZA, Marcelo Lopes de. Mudar a Cidade. Uma introdução crítica ao planejamento e à gestão urbanos. 4ª ed. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2006, 556p.

 

VILLAÇA, Flávio. Uma contribuição para a história do planejamento urbano no Brasil. In: DEÁK, Csaba; SCHIFFÉR, Sueli Ramos. (Orgs.). O processo de urbanização no Brasil. São Paulo: Editora da Universidade de São Paulo, 2004, p.169-244.

 

 

Referencia bibliográfica

 

BONATES, Mariana Fialho. Leis que (des)orientam o processo de verticalização. Transformações urbanas em Campina Grande à revelia da legislação urbanística. La planificación territorial y el urbanismo desde el diálogo y la participación. Actas del XI Coloquio Internacional de Geocrítica, Universidad de Buenos Aires, 2-7 de mayo de 2010
<http://www.filo.uba.ar/contenidos/investigacion/institutos/geo/geocritica2010/517.htm>

 

volver al programa

logogeocritica