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Actas del XI Coloquio Internacional de Geocrítica

LA PLANIFICACIÓN TERRITORIAL Y EL URBANISMO DESDE EL DIÁLOGO Y LA PARTICIPACIÓN

Buenos Aires, 2 - 7 de mayo de 2010
Universidad de Buenos Aires

 

PROMOCIÓN INMOBILIARIA, PLANES Y NORMATIVAS URBANAS. CONTRIBUCIÓN A LA FRAGMENTACIÓN TERRITORIAL DE SAN CRISTÓBAL, VENEZUELA

 

Teresa Pérez de Murzi

Universidad Nacional Experimental del Táchira.

tere58@gmail.com

tperez@unet.edu.ve 


Promoción inmobiliaria, planes y normativas urbanas. Contribución a la fragmentación territorial de San Cristóbal, Venezuela (Resumen)

San Cristóbal, ciudad venezolana, ha afrontado a partir de la década de los setenta un cambio vertiginoso en las formas de actuación privada, que ha ocasionado una progresiva fragmentación territorial. Las urbanizaciones de trama abierta que caracterizaron las primeras intervenciones del mercado inmobiliario son sustituidas por conjuntos de viviendas de perímetro cerrado y acceso controlado, fomentando la disolución de vínculos socioespaciales y otorgando a la ciudad una imagen de escasa calidad. Los planes y normativas urbanas se han doblegado a las directrices impuestas por el mercado de la vivienda y se erigen en los grandes impulsores de este tipo residencial. En este artículo se presentan las principales características del proceso de fragmentación que ha tenido lugar en San Cristóbal, a partir del análisis del sector norte de la ciudad, donde se localiza la mayoría de estos conjuntos.

Palabras Clave: Fragmentación territorial, promoción inmobiliaria, San Cristóbal, Venezuela.


Real estate promotion, plans and urban normative. Contribution to San Cristóbal's territorial fragmentation, Venezuela (Abstract)

Since the seventies, the city of San Cristobal in Venezuela has confronted a vertiginous change in the forms of private development which caused a progressive fragmentation of the territory. The open plot urbanisms that characterized early interventions of real estate market were substituted by closed housing projects with controlled access, promoting the dissolution of the link between social and space and creating a low quality image of the city. Urban planning has give in to the guidelines of the actual housing market, being one of the main promoters of this residential type. This article shows the main features of the fragmentation process that have occurred in San Cristobal, starting with the north sector of the city, where the most part of this projects are located.

Key Words: Territorial fragmentation, real estate promotion, San Cristóbal, Venezuela.


La fragmentación territorial constituye uno de los temas abordados con mayor fuerza en el debate urbano contemporáneo. Asociado a conceptos de desintegración o descomposición, este término multidimensional intenta denotar la creciente fractura experimentada por las ciudades en distintos planos: sociales, espaciales y administrativos. Mediante diversas argumentaciones y análisis de casos particulares se intenta explicar su origen, modos en que se manifiesta y efectos más relevantes. Uno de los aspectos que destaca en este debate es la incidencia de la promoción inmobiliaria. Su influencia en el complejo proceso de transformación que han experimentado las ciudades, en las últimas décadas, es incuestionable.

Al referirse al proceso de construcción de San Cristóbal —ciudad intermedia localizada en el suroeste venezolano— es obligante revisar los modos de participación de los agentes de inversión inmobiliaria en la conformación de espacios destinados a la función residencial.  La implantación de conjuntos cerrados, como tipo habitacional casi exclusivo de las últimas décadas, ha propiciado un cambio en la imagen y comportamiento de la ciudad.

 

En este artículo se presentan las principales características del proceso de fragmentación que ha tenido lugar en San Cristóbal, vinculado a la destacada presencia de los conjuntos cerrados. Se examina, igualmente, el rol ejercido por los instrumentos normativos y de planificación urbana. El ámbito espacial lo constituye el sector norte en la parroquia San Juan Bautista, escenario privilegiado en la incursión inmobiliaria a partir de los años setenta del siglo XX[1]. A efectos de esta investigación, se construyó una base de datos de las promociones realizadas, a partir de fuentes documentales provenientes de trabajos realizados anteriormente[2], revisión de expedientes en el archivo municipal y observaciones de campo. Tal base de datos incluye información acerca de las promociones, tipo (conjuntos unifamiliares o multifamiliares), número de unidades habitacionales, superficie de la parcela y dotaciones. A objeto de establecer los cambios más significativos en la estructura urbana, se procedió a examinar la cartografía de la ciudad de inicios de la década de los setenta y de 2001, así como las imágenes satelitales alojadas en el servidor de Google Earth[3].

 

Para el análisis de las relaciones de los componentes morfológicos en el contexto de las promociones: vialidad, manzanas, estructura parcelaria y configuración de las agrupaciones de viviendas, se utilizaron las imágenes satelitales reseñadas y planos de algunos de los proyectos ejecutados. Paralelamente, se evaluaron los planes y normativas con relación a la implantación de las promociones, mediante el examen de documentos cartográficos y entrevistas a promotores inmobiliarios y funcionarios municipales.

 

El texto se estructura en cinco partes: la primera, referida a los aspectos más destacables en la revisión del estado del arte, en cuanto al concepto de fragmentación territorial; sigue una breve exposición acerca de la importancia que han adquirido los conjuntos residenciales en el contexto latinoamericano, de acuerdo a resultados aportados por distintos investigadores. En un tercer segmento, se dibujan las condiciones de ocupación del sector norte de la ciudad, destacando la importancia de los conjuntos residenciales. En el cuarto ítem se elabora un perfil de los instrumentos normativos y de planificación vigentes como impulsores de estas agrupaciones, enfatizando en el proceso de fragmentación que ha tenido lugar; finalmente, se esbozan unas breves reflexiones a modo de conclusión.

 

Acerca de la fragmentación territorial

 

En la literatura urbana actual se utiliza de modo persistente el término de fragmentación para referirse a la creciente fisura social, física, funcional y administrativa que se experimenta en las ciudades. Algunos autores han planteado por separado tales dimensiones, examinando sus orígenes, características y consecuencias. No obstante, cada vez es más frecuente considerar su carácter interdependiente y, por ende, las profundas relaciones que se tejen entre ellas. Al respecto Veiga advierte "Las fragmentaciones social y territorial no son una simple consecuencia de las desigualdades socioeconómicas, sino que son resultado de la diferenciación social en el espacio, y constituyen procesos que se retroalimentan"[4].

 

Marcuse en su introducción del término Quartered city[5] refiere a la partición de las ciudades por motivos funcionales y sociales, donde cobran una gran fuerza estas últimas razones. Enfatiza la vinculación existente entre las diferencias sociales y el espacio que ocupan los distintos grupos e identifica cinco tipos de "ciudades separadas pero interdependientes"[6]. Asociados a estas ciudades describe los muros, que funcionan unas veces como barreras simbólicas y, en otras ocasiones, como límites reales. De esta manera, se alude a la coexistencia de distintos sectores dentro del espacio urbano, muy similar a lo planteado por Lacabana y Cariola en investigaciones realizadas en Caracas, Hiernaux en Ciudad de México y Sabatini cuando se refiere a la segregación social en las ciudades de América Latina[7]. En efecto, los últimos estudios dejan atrás las consideraciones acerca de la existencia de polaridades marcadas entre dos grupos o la condición de una ciudad dual.

 

En tal sentido, Soja en su teoría sobre la formación de la postmetrópolis propone el término de metropolaridades para referirse al "aumento de desigualdades sociales, ampliación de brechas salariales; nuevos tipos de polarización social y estratificación"[8]. Al respecto, Yory afirma que se trata de una "nueva faceta del proceso de fragmentación de la ciudad (…) ya no está representada tan sólo, por las claramente caracterizadas bolsas de pobreza o riqueza repartidas y discriminadas por toda la ciudad"[9]. Una situación que coincide con lo expuesto por Prévôt Schapira cuando afirma que "conviene sustituir la lectura dual del espacio urbano, por la de una segregación disociada"[10].

 

Los orígenes de la fragmentación constituyen otros de los aspectos subrayados reiteradamente. Si bien la compartimentación funcional, ruptura espacial y segregación social —términos asociados a la fragmentación— han sido destacadas como características de contextos temporales precedentes, el proceso de fraccionamiento que afrontan las urbes contemporáneas requiere de nuevas explicaciones. En tal sentido, diversos autores han venido enfatizando la incidencia de la globalización en las dinámicas sociales actuales y los consecuentes efectos en el espacio de las ciudades[11].

 

Debates intensos y ópticas disímiles para explicar las consecuencias de este proceso de carácter mundial, han puesto de manifiesto la faceta individualista en que se ha sumergido la sociedad actual; aspecto destacado por Castoriadis cuando afirmaba: "La década de los 70 (…) ha asistido a un nuevo repliegue de la gente a la esfera privada…"[12]. Una característica que es igualmente mencionada por Morin al referirse a la civilización actual  "…se acrecientan y se agravan las soledades en todas las clases de la sociedad, más horribles allí donde hay pobreza"[13]. Por su parte, Borja señala que la individualización se ha visto reforzada por "nuevos medios y formas de comunicación y consumo"[14].

 

En el ámbito latinoamericano existen grandes esfuerzos por explicar el proceso de fragmentación territorial. De Carvalho señala las tendencias a la fragmentación en las ciudades brasileñas, incluyendo las ciudades medias. Asevera que los espacios urbanos lucen fragmentados porque inicialmente las relaciones sociales han sido fragmentadas[15]. Dentro de la misma tónica, Lacabana y Cariola sostienen que a causa de los modos de vida propios de la globalización, en Caracas existe una tendencia a la fragmentación con serias dificultades en la apropiación del territorio, pérdida de identidad y valores culturales[16].

 

La fragmentación también es atribuida a la adopción de modelos exógenos en la configuración de las periferias metropolitanas. El modelo de crecimiento norteamericano y los patrones de ocupación del territorio, impulsados por los agentes inmobiliarios, se erigen como símbolos de la descomposición urbana. Con la introducción de neologismos como exópolis, ciudad difusa y edge cities[17], entre otros, se intenta explicar las características de tales fenómenos. En todo caso, la actuación privada ha sido decisiva en tales transformaciones. Al respecto, De Mattos refiere que como consecuencia "…las ciudades están viviendo una aguda intensificación de la mercantilización del desarrollo urbano"[18] lo que lleva a "la agudización o la preservación de una ciudad desigual y fragmentada en América Latina"[19]. Muxí, por su parte, acota la influencia ejercida por el New Urbanism en el diseño y construcción de las comunidades cerradas norteamericanas gated communities—[20]. Un tipo residencial que se ha trasladado a diversas ciudades tanto del continente americano como europeo y se ha instituido en el producto inmobiliario de mayor promoción en las últimas décadas.

 

Lacabana y Cariola exponen la importancia de la dinámica inmobiliaria para explicar la fragmentación en el Área Metropolitana de Caracas: nuevos patrones residenciales expresados en la oferta a los sectores de altos ingresos, entre los que destacan las urbanizaciones cerradas y edificios de lujo. Asocian la creciente violencia e inseguridad personal con los patrones residenciales adoptados por los sectores de mayores ingresos; sin embargo, apuntan que cada vez se extiende la imposición de lo privado sobre lo público en otros grupos de la población "…tienden a valorizar (…) la casa sobre la calle, el hogar con relación a la salida comunitaria, la urbanización encerrada frente a la ciudad integrada"[21].

 

Lindón refiere el aporte que realizan las viviendas a la deconstrucción de la ciudad, bien sea a través de la ocupación de terrenos en sitios cada vez más alejados o en los intersticios y vacíos localizados en su interior. Cuando refiere a la casa búnker, propia de los suburbios latinoamericanos y particularmente mexicanos, esta autora alude a la existencia de una doble frontera que fomenta el ensimismamiento de los individuos[22]. Aspecto que es puesto en evidencia en las investigaciones realizadas por Méndez y Rodríguez Chumillas en los espacios fronterizos entre México y Estados Unidos[23].

 

Obviamente, las áreas residenciales representan, proporcionalmente, la mayor parte del espacio de las ciudades y contribuyen, significativamente, a denotar sus cualidades. Matizan la dimensión morfológica de la fragmentación, expresada en la desconexión física y discontinuidades en la forma urbana. Aspecto que es destacado por Tarchópulos y Ceballos para la capital colombiana. Estos autores apuntan a los resultados espaciales en la realización tanto de urbanizaciones planificadas como clandestinas en la capital colombiana, determinando "el fragmento como patrón de la periferia bogotana"[24], la articulación a la malla de la ciudad resulta muy precaria y la configuración de manzanas y trazado está determinada por la lotificación existente. Un aspecto que se complementa con las observaciones realizadas por Muxí para Buenos Aires. Esta investigadora denota la intromisión de las nuevas áreas residenciales en la ciudad construida, donde el tejido urbano existente sólo sirve de soporte; las edificaciones se instalan de espaldas a la ciudad. "La fachada como conformadora esencial del espacio urbano de la calle se transforma en empalizada o reja, perdiéndose así el espacio permeable de transición y relación entre lo público y lo privado"[25].

 

Los conjuntos residenciales cerrados en el contexto latinoamericano

 

La tendencia generalizada a la construcción de conjuntos residenciales cerrados, que se ha verificado en las metrópolis de América Latina en las últimas décadas, ha sido objeto de diversos estudios. Los resultados otorgan a estos tipos residenciales una especial importancia en la extensión de las ciudades, conformación de nuevas centralidades y particular acento en la fragmentación socio territorial. Sobre este particular, destacan las investigaciones realizadas en Argentina, México, Chile y Brasil.

 

Clichevsky refiere el surgimiento de nuevas formas de ocupación del espacio de Buenos Aires por grupos de altos ingresos, a partir de los años 80.  Menciona a los clubes de campo y barrios cerrados como tipos residenciales que se implantan en el territorio de la Gran Buenos Aires[26]. Vidal-Koppmann destaca la relevancia que adquieren en la extensión de esta metrópoli, por cuanto privilegian su localización a una distancia entre 30 y 60 Km del centro urbano[27]. Fernández y Varela añaden que estos fraccionamientos alcanzan la escala de ciudades privadas y comprometen el espacio público de la capital argentina en forma alarmante. Ocupan unas 25 mil ha de la Región Metropolitana, superficie importante si se compara con la extensión de la ciudad que posee casi 21 mil ha[28]. Una relevancia que es destacada, igualmente, por Torres, Janoschka, Muxí y Arizaga para el espacio boanarense[29] y por Falú, Marengo y Roitman para las ciudades argentinas de Córdoba y Mendoza, respectivamente[30].

 

Investigaciones similares han sido realizadas en Ciudad de México, Puebla, Toluca y poblaciones localizadas en la frontera entre México y Estados Unidos. En estas últimas se destaca la repetición del modelo habitacional defensivo en todos los estratos sociales, matizado por diferencias en densidades y dotaciones[31]. Borsdorf e Hidalgo se basan en distintos factores para explicar la presencia de condominios cerrados en Santiago de Chile: tendencias a la separación y exclusión propias de la cultura latinoamericana; desregulación del mercado inmobiliario, imposición de un producto de consumo y flexibilidad de los instrumentos de planificación territorial. Igualmente, mencionan la búsqueda de autoexclusión y seguridad por parte de la sociedad contemporánea[32]. En Brasil destacan los trabajos realizados para Sao Paulo[33] y Porto Alegre[34]. En Venezuela, a pesar de la importancia que han adquirido los conjuntos residenciales cerrados, las investigaciones sobre esta realidad se han iniciado muy recientemente[35]. Se mencionan los procesos de violencia e inseguridad que han caracterizado a este país en los últimos años, como factores desencadenantes en la difusión de este tipo residencial.

 

Sector norte de San Cristóbal: ámbito propicio para la promoción inmobiliaria

 

El acelerado crecimiento de San Cristóbal, experimentado a partir de mediados del siglo XX, propició grandes transformaciones en el espacio urbano. El territorio fue sometido a la actuación de disímiles actores que impusieron sus propias estrategias para la consecución de objetivos particulares. El modelo heredado, signado por la trama ortogonal que había caracterizado a esta urbe desde su fundación, fue dejado atrás y se adoptaron nuevas configuraciones en el trazado de vías para comunicar la ciudad constituida con el resto del espacio urbanizable. "El plano de la ciudad actual descubre una forma urbana constituida por una serie de retazos vinculados entre sí; tipos variados que descuellan en una geografía particular y ofrecen una lectura de espacios diferenciados en lo social y funcional: norte, sur, este y oeste…"[36]  Los cursos de agua que surcan su territorio imponen bordes a estos sectores (figura 1).

 

 

Figura 1. San Cristóbal. Sectores.

Fuente: García de Hernández y Pérez de Murzi, 2009. Adaptación de la autora.

 

El sector norte —al cual me refiero en este artículo—, se había mantenido hasta la década de los cincuenta como un espacio rural, surcado por dos vías importantes que permitían la comunicación de la ciudad consolidada —sector centro— con poblaciones cercanas. El resto, eran pequeños caminos que permitían el acceso a fincas de propiedad privada. Apenas destacaba el parcelamiento de la urbanización Torbes, primera incursión de los propietarios del suelo en la promoción inmobiliaria; desarrollo que surge apoyado en la vía de comunicación a la vecina población de Táriba, localizada al norte. Le seguiría la urbanización Las Lomas en 1957, que se construye apoyada en la misma vía.

 

La ocupación del sector, sustentada en estas promociones inmobiliarias, se tradujo en las primeras urbanizaciones según el modelo de barrio jardín, destinadas a grupos sociales de mayor poder adquisitivo. Realizaciones de grandes parcelas y viviendas unifamiliares impondrían su trazado y definirían la morfología de una parte de su territorio. A partir de allí, ya no se podrá contener la acción del mercado de la vivienda. Antes bien, los lineamientos aportados por la incipiente actividad planificadora, traducida en el Plano Regulador de 1952, servirán de motor para sucesivas intervenciones. Calificación de suelo, códigos del urbanismo moderno traducidos en pródigas jerarquizaciones viales y zonificación, crearán grandes  expectativas y conformarán el marco adecuado a los intereses del capital.

 

El carácter privado de la tenencia en este sector, la ausencia de reglamentaciones precisas y deficiente gestión urbana incidirán en el modo en que se llevará a cabo la ocupación del suelo. Este es sometido a procesos intensivos de subdivisión y venta por parte de sus propietarios, ajustándose tan sólo a criterios mercantilistas. La actuación pública apenas se hace notar con la compra de algunos terrenos, al noreste, para destinarlos a la construcción de equipamiento de uso deportivo y cultural. Mediante la Declaratoria de Expropiación para una zona de 381 ha se logra llevar a cabo programas de vivienda dirigidos a grupos de menores recursos[37].

 

En la cartografía de principios de la década de los setenta se distinguen las avenidas Libertador y España y un primer tramo de la avenida Ferrero Tamayo. El resto corresponde a las trazas de los antiguos caminos que apenas habían sido objeto de ampliaciones para dar acceso a las construcciones localizadas en sus márgenes. Tales caminos adquieren jerarquía y a partir de éstos surgen otros trazados perpendiculares. En la conformación de circuitos se advierte la ausencia de criterios, las manzanas resultantes adquieren formas y tamaños variados.

 

En el Plan de Desarrollo Urbano y su Ordenanza de Zonificación formulados en 1971 y 1976, respectivamente, se establecen los usos del suelo y sus intensidades y se propone un conjunto de vías recolectoras y locales principales, con el propósito de mejorar las conexiones entre norte y sur, este y oeste. Planteamientos viales que son ampliados en el Plan Rector del Área Metropolitana de San Cristóbal sancionado en 1984. Unas actuaciones necesarias, dadas las condiciones del sector en materia de comunicación. No obstante, tres décadas después se advierte el incumplimiento en la ejecución de los proyectos viales, tanto en la construcción de nuevas comunicaciones como en la ampliación de la infraestructura existente. Esta situación impide establecer una lectura clara acerca de la jerarquización vial. Por otra parte, el enfoque estrictamente normativo del instrumento legal impide visualizar una imagen integral tanto al interior del sector como en sus relaciones con el resto de la ciudad. La parcela asumida como unidad conlleva a la consideración del espacio público como una simple resultante de las regulaciones al espacio privado.

 

A partir de la década de los setenta, la ocupación del suelo se intensifica en toda el área urbana y, muy especialmente, en el sector norte, donde la cantidad de terrenos disponibles incitan a la actividad inmobiliaria. La presión sobre el suelo propicia la construcción de conjuntos multifamiliares y, a finales de esa década irrumpen con fuerza los conjuntos residenciales unifamiliares, agrupaciones cerradas con accesos únicos restringidos. Obviamente, la implantación de estos tipos residenciales no es exclusiva de este sector, se localizan en toda la ciudad; sin embargo, los contrastes son notorios. En investigación realizada por Somosa a principios de esta década, se registran 93 conjuntos residenciales privados —entre unifamiliares y multifamiliares—, de los cuales, el 84%, aproximadamente, se implantaban al norte. En ese mismo inventario se denota una gran variedad en cuanto a número de viviendas, entre 3 y 136 unidades para el tipo unifamiliar, predominando los conjuntos cuyo número no supera las 30 unidades, aproximadamente un 70%[38]. En un nuevo arqueo realizado por Zambrano en este mismo período, se contabilizan 86 conjuntos unifamiliares, de los cuales, el 91% se encontraban en el sector norte[39].

 

A efectos de esta investigación se registraron para mediados de 2009, 148 conjuntos residenciales unifamiliares y 24 conjuntos multifamiliares en el sector norte, cuya localización se aprecia en la figura 2.  Destacan los subsectores Pueblo Nuevo-Polígono de Tiro y Pueblo Nuevo-La Guayana con 40 y 37 conjuntos, respectivamente. La presión sobre el suelo continúa; de acuerdo a arqueo realizado en la Oficina Municipal de Planificación Urbana, en 2009 se presentaron cerca de veinte proyectos, principalmente para los subsectores Cueva del Oso y Pueblo Nuevo-Polígono de Tiro.

 

 

Figura 2. Conjuntos residenciales. Sector norte, San Cristóbal, 2009.

Fuente: elaboración propia.

 

Los conjuntos cerrados: Un tipo residencial impulsado desde la normativa urbana. Su contribución a la fragmentación territorial.

 

La creciente adopción de los conjuntos residenciales cerrados  en San Cristóbal ha sido explicada como una manera de protección ante la creciente inseguridad urbana[40]. En el imaginario del ciudadano se ha arraigado la preferencia por este tipo de agrupación, circunstancia que ha sido aprovechada por los propietarios de terrenos y promotores inmobiliarios para rentabilizar el suelo. La normativa urbana se ha encargado de avalar e impulsar su adopción.  En efecto, en octubre de 1978, dos años después de promulgarse la Ordenanza de Zonificación, el Concejo Municipal del Distrito San Cristóbal sanciona el Reglamento sobre Desarrollos Residenciales en Conjunto: En el artículo 1 los define como:

 

 "un grupo de edificaciones o construcciones y áreas libres, en los cuales se integran los aspectos urbanísticos y arquitectónicos de varias unidades de uso principal de vivienda y sus usos comunales complementarios en un superlote o conformado por lotes individuales, cuya disposición esté subordinada a áreas y usos de propiedad comunal".

 

Se establecen vinculaciones con la Ordenanza de Zonificación, aunque también entra en contradicción con las disposiciones allí contempladas, en cuanto a alturas y densidades permitidas; se denota la intención de servir de marco regulatorio a los conjuntos multifamiliares.

 

De acuerdo al tamaño de la parcela —mínima de una hectárea— e intensidad del suelo, se establecen requerimientos para servicios comunales complementarios: educacionales, deportivos, parques y jardines públicos, área social cultural, consejería y administración, servicios de policía y comunicaciones, estacionamiento para residentes y visitantes, comercio y, opcionalmente, áreas para centros de salud. De esta manera, se intenta impregnar a los conjuntos de cierta autosuficiencia que no llegarán a poseer. En efecto, la presión sobre los terrenos localizados en los intersticios del área urbana y la adopción privilegiada del modelo residencial, basado en la agrupación de viviendas unifamiliares, obliga a las autoridades locales a permitir la construcción de tales conjuntos en terrenos con superficies menores a 1 hectárea.

 

Esta disposición ocasiona la reproducción de pequeñas agrupaciones con áreas comunes muy reducidas: alguna zona verde, parque infantil y salón para reuniones que no llegan a cubrir los requerimientos educacionales, de abastecimiento, deportivas, etc. de sus residentes. Por otra parte, la intención plasmada en el Reglamento acerca de proveer de servicios comunales a las zonas donde se implantan estos conjuntos ha sido omitida en todos los casos. La ciudad va creciendo con la acumulación de importantes déficits.

 

En la revisión de los anteproyectos por parte de la Oficina Municipal de Planificación Urbana se omiten exigencias de diseño urbano para el establecimiento de vinculaciones adecuadas de estos conjuntos con el contexto en que se implantan, popularizándose, en todos los casos, la adopción de accesos únicos restringidos, grandes muros infranqueables física y visualmente que empobrecen la imagen urbana y cercenan las relaciones entre los habitantes y la ciudad. Antes bien, se ha generalizado el cierre de calles, otrora de uso público, ante la mirada indiferente de las autoridades municipales.

 

La localización de la mayoría de los conjuntos se apoya en la vialidad existente; sin embargo, algunos promotores se ven obligados a construir las vías requeridas para acceder a los lotes y maximizar su aprovechamiento. Esta intromisión en el territorio, de ninguna manera beneficia a la ciudad, por cuanto se van perfilando tejidos de configuraciones diversas, anárquicas, las vías construidas son privadas y lo que vamos observando desde el escaso espacio público, traducido en canales de circulación, son muros interminables con apenas un portón de acceso, garitas y vigilantes.

 

Uno de los aspectos a destacar es la escasa intervención de los actores públicos. La construcción del espacio urbano ha sido dejada en poder del propietario del suelo en alianza con el promotor inmobiliario. Las vías propuestas en la Ordenanza de Zonificación y Plan Rector para el sector norte han sido ejecutadas sólo parcialmente, aunque, en algunos casos, sólo se trataba de la ampliación y corrección de caminos de vieja data. Esta situación lleva, obviamente, a la improvisación en el trazado de las redes de servicios y conformación de macromanzanas que son perfiladas internamente a juicio de los propietarios del suelo (figura 3). Una situación que es particularmente difícil en los subsectores Machirí, Cueva del Oso, Pueblo Nuevo-La Guayana y Santa Teresa.

 

 

Figura 3. Subsector Pueblo Nuevo-La Guayana. Los conjuntos cerrados van configurando la ciudad.

Fuente: http://earth.google.es/

 

En efecto, el subsector Cueva del Oso está afrontando, actualmente, una alta presión urbanizadora, a pesar que las condiciones de infraestructura vial y redes de servicios no son las más adecuadas. Su exclusión de la poligonal urbana de la Ordenanza de Zonificación de 1976, por tratarse de un área predominantemente rural, obliga a tramitar los permisos correspondientes ante el Ministerio para el Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda y seguir los lineamientos establecidos en el Plan Rector. En este documento se establecía el uso institucional; sin embargo, recientemente, se aprobó un cambio en la zonificación permitiendo la función residencial; decisión que ha desencadenado las apetencias de los propietarios de los terrenos.

 

La estructura parcelaria del sector norte es muy variada. Las sucesivas divisiones realizadas por los propietarios dan cuenta de una amplia gama de superficies y relaciones entre las dimensiones de los lotes resultantes. En los subsectores de Pueblo Nuevo-Polígono de Tiro y Pueblo Nuevo-Las Pilas, por ejemplo, se observa la implantación de conjuntos en lotes rectangulares con proporciones frente-fondo de 1:3 a 1:5,  y frente entre 30 y 40 metros. En los subsectores Pueblo Nuevo-La Guayana, Santa Teresa y Machirí, las formas son diversas. En las figuras 4 y 5 se aprecian dos ejemplos; en el primero, el frente del lote, prácticamente, se reduce a la sección de la vía que le sirve de acceso, mientras que en el segundo, el conjunto habitacional ha quedado confinado en el centro de la manzana; la única comunicación con el exterior se efectúa a través de la vía.

 

De esta manera,  los proyectos se van adaptando a la estructura parcelaria existente, originando una estimable diversidad de patrones en las agrupaciones, que sólo podemos apreciarlas en los planos que reposan en los expedientes urbanísticos o en imágenes aéreas. Cerca del 70% de las realizaciones corresponde a edificaciones en serie con un solo modelo de vivienda. La popularización de los conjuntos residenciales cerrados ha incorporado a estratos altos, medios y medios-bajos de la sociedad. La diferencia se centra en los tamaños de las parcelas o áreas de las viviendas ofertadas; la oportunidad de elegir el proyectista y la disponibilidad, dentro del conjunto, de mayores espacios para el disfrute: piscina, sala de fiestas, parques y canchas deportivas; valores añadidos que son utilizados por los promotores para captar la demanda.

 

 

 

Figura 4. Conjunto Residencial La Treboleña.

Fuente: http://earth.google.es/

 

 

Figura 5. Conjunto Residencial Alto Prado.

Fuente: http://earth.google.es/

 

Más recientemente, a partir de 2002 se ha activado nuevamente la construcción de conjuntos multifamiliares, principalmente en el subsector de Pueblo Nuevo-Las Pilas. Estos ocupan lotes entre 0,6 ha y 1,2 ha y se revisten de las mismas características de introversión que las agrupaciones unifamiliares. Se denota, igualmente, la reproducción de sistemas constructivos modulares con idénticos diseños arquitectónicos, traducidos en edificios tipo, construidos en otras ciudades del país; las diferencias entre los conjuntos apenas son perceptibles en las formas de implantación dentro de las parcelas. La creciente oferta de estas agrupaciones multifamiliares encuentra su asidero en el mayor aprovechamiento de un suelo cada vez más escaso y costoso.

 

El carácter privado de la tenencia que caracteriza al sector norte ha incidido notoriamente en la escasa superficie ocupada por asentamientos informales. Apenas destacan unos pequeños reductos, de superficie muy pequeña en comparación con los existentes al sur y oeste del área urbana de San Cristóbal[41]. Estos comparten el territorio con los conjuntos residenciales cerrados asumiendo sus propias estrategias de aislamiento y conformando piezas dentro del mismo mosaico fragmentado.

 

Reflexiones finales

 

La libre incursión del mercado inmobiliario ha logrado establecer su impronta en el espacio de San Cristóbal. La gestión urbana, sustentada en normativas anacrónicas desvinculadas de la realidad de la ciudad, se ha constituido en factor decisivo para el crecimiento fracturado. Como aspecto primordial se denota la carencia de una imagen integral de ciudad, que se despoje de conceptos urbanísticos obsoletos, impulsores del parcelamiento del espacio y de la reproducción de situaciones de comprobado perjuicio para las ciudades y sus habitantes.

 

La ausencia de criterios mínimos para la implantación de agrupaciones residenciales cerradas potencia irreversiblemente la discontinuidad de los tejidos, ocupación intensiva de los terrenos vacantes en desmedro de espacios de uso público y, lo que es más grave, entroniza la introspección del habitante urbano y la muerte de la vida ciudadana. Si bien es cierto que la mayoría de estos conjuntos, por sus dimensiones, parecieran lucir inofensivos a la estructura de la ciudad —si los comparamos con los espacios residenciales que se están realizando en diversas metrópolis del contexto latinoamericano—, comprobamos que en conjunto perfilan un espacio desarticulado, plagado de incoherencias y anarquía donde la fuerza del mercado subyuga el sentido de comunidad y aniquila la esperanza de acondicionar espacios para el disfrute  público.

 

La máxima rentabilización de los suelos donde se localizan los conjuntos residenciales cerrados en San Cristóbal impide que se les conciba como células autosuficientes y, en tal sentido, poder destejer sus vínculos con el espacio donde se implantan. Se cubren, se ocultan, pero siguen requiriendo, para sus ocupantes, de los servicios y oportunidades que les proporciona o debería proporcionar la ciudad, en su propia razón de ser. El problema radica en las capacidades menguadas que van caracterizando a San Cristóbal, a medida que se intensifica la ocupación y se ignoran los necesarios procesos de ajuste a tales realidades.

 

Es cierto que las circunstancias de violencia que afronta la sociedad sancristobalense estimulan en los habitantes su preferencia por habitar detrás de muros, garitas, alambrado, pero ¿será posible revertir tal sentimiento propiciando una ciudad más amable, que incite a encontrar el sentido de lo público y demuestre que la multiplicación de espacios privados nos está arrebatando la ciudad para ofrecerla a una minoría desadaptada, y que entonces ya no quedará un resquicio donde refugiarnos? O en todo caso, es fundamental que encontremos dentro del ejercicio de la arquitectura y el diseño urbano, actuaciones más reflexivas que enaltezcan la imagen cotidiana de la ciudad y permitan sentirnos orgullosos de ser partícipes de su construcción.

 

La reproducción de muros interminables, en tanto límites reales entre el habitante y la ciudad, van dibujando, a su vez, barreras simbólicas que acentúan el individualismo y el desconocimiento del otro. Tal como expresa Marcuse, "Necesitamos ciudades que quieran ser condiciones de vida, de vidas completas, libres y no fragmentadas, no ciudades de discreción y dominación; necesitamos muros que acojan y cobijen, no muros que excluyan y opriman"[42].

 

 

Notas

 



[1] Actualmente el municipio San Cristóbal está integrado por cinco parroquias: San Sebastián, San Juan Bautista, Pedro María Morantes, La Concordia y Francisco Romero Lobo. Una proporción de las cuatro primeras integra a la ciudad de San Cristóbal.

[2] Inventarios de conjuntos residenciales privados referidos en Somosa 2002 y Zambrano 2008.

[3] http://earth.google.es/, 21 de septiembre de 2002.

[4] Veiga 2009, p. 53

[5]Tal como refiere el propio autor, este término es utilizado en su doble acepción en el idioma inglés: para referirse a "diseñada y cuarteada" y "barrios". Marcuse 2004.

[6] Marcuse 2004, p. 85.

[7] Lacabana y Cariola 2001; Hiernaux 1999; Sabatini 2003.

[8] Soja 2004, p. 96.

[9] Yory 2003, p. 322.

[10] Prévôt Schapira 2001, p. 48.

[11] Acerca de América Latina, véase Cuervo, 2003.

[12] Terré y Malaurie 2006, p. 90.

[13] Morin 1998.

[14] Borja 2003, p. 50.

[15] De Carvalho 2003.

[16] Lacabana y Cariola 2001.

[17] Términos atribuidos a Edward Soja, Francesco Indovina y Joel Garreau, respectivamente.

[18] De Mattos 2007, p. 83.

[19] De Mattos 2007, p. 94.

[20] Muxí, 2003.

[21] Lacabana y Cariola 2001, p. 27.

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Referencia bibliográfica

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