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Actas del XI Coloquio Internacional de Geocrítica

 

LA PLANIFICACIÓN TERRITORIAL Y EL URBANISMO DESDE EL DIÁLOGO Y LA PARTICIPACIÓN

 

Buenos Aires, 2 - 7 de mayo de 2010
Universidad de Buenos Aires

 

AS TRANSFORMAÇÕES NA MORFOLOGIA ESPACIAL DA CIDADE DE SANTOS: A VERTICALIZAÇÃO E A VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA LIGADAS AO USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

 

Gilsélia Lemos Moreira

Departamento de geografia - USP

gilgrafia@usp.br


As transformações na morfologia espacial da cidade de Santos: a verticalização e a valorização imobiliária ligadas ao uso e ocupação do solo (Resumo)

As transformações na morfologia espacial da cidade de Santos resultam, entre outros fatores, do acelerado processo de verticalização e da valorização imobiliária associados de maneira inexorável à implementação da Lei nº 312, de 1998, que alterou as regras de uso e ocupação do solo. Assim, este trabalho busca por meio da leitura das formas (aparência) e pelo entendimento dos processos pelos quais estas se realizaram (essência), retornando ao "real concreto", desmistificado, pelo método dialético, contemplar a realidade espacial da cidade de Santos. No interior deste tema, privilegiaremos uma pesquisa qualitativa, que, no entanto, não é de forma alguma desligada de análises quantitativas.

Palavras chave: morfologia espacial, verticalização, valorização imobiliária e uso do solo.


The changes in the space morphology in the city of Santos: vertical process and the estate valuation linked to the soil use and occupation. (Abstract)

 The changes in the space morphology of Santos City result among other factors from the accelerated vertical process and the estate valuation linked in an inexorable way to the execution of the Law Number 312, from 1998 that altered the rules of soil use and occupation. Thus, this work searches through the reading of forms (appearance) and understanding of the processes that make them accomplished (essence), turning back to the "real concrete", demystifying, through dialectical method observe the space reality of the city of Santos. In the interior of this theme, we will grant a privilege to qualitative research that, however, is not disconnected from quantitative analysis.

Key words: space morphology, vertical process, estate valuation and soil use.


A cidade de Santos, localizada no estado de São Paulo, região Sudeste (figura 1), do Brasil, é a maior cidade do litoral paulista, com uma área de 280.300 km2, sendo que deste total, 39,4 km2 (parte insular) é a área da sede municipal, situada na ilha de São Vicente, estando o restante, 231,6 km2 situado na parte continental. Santos é uma cidade de inúmeras peculiaridades, com suas praias, museus, comércio, vida noturna e histórias. 

 

 

A cidade que data do século XVI abriga prédios, igrejas e casarões que conferem à paisagem urbana rara beleza arquitetônica. Santos além de abrigar o maior e mais movimentado porto da América Latina é um importante pólo turístico. O clima tropical com temperatura média de 24ºC é uma característica marcante que atrai turistas de várias partes do Brasil em busca do lazer de sol e mar.

Diversos índices econômicos e de qualidade de vida colocam a cidade entre as melhores do Brasil para se viver ou investir. Segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) e o IPEA (Instituto de Pesquisa Econômica e Aplicada) - Santos está classificada entre as melhores cidades do estado de São Paulo em nível sócio-econômico e qualidade de vida. O Índice de Desenvolvimento Humano - IDH é de 0,871 (PNUD - 2000). Com 418 mil habitantes e Renda Per Capita de R$ 13.396,09 (2004) a cidade ficou, no último levantamento oficial do IBGE, com a menor taxa de pobres entre as cidades brasileiras.

Além dos fatores citados, a especulação em torno da nova reserva de petróleo na Bacia de Santos na chamada camada pré-sal é muito grande, principalmente no que diz respeito à geração de emprego e renda. Segundo o secretário de planejamento do município, Bechara Abdalla Neves, só a Petrobras deve levar cerca de 6.000 trabalhadores para morar na cidade de Santos. Bechara, ainda acrescenta que a nova reserva de petróleo deve gerar mais 20 mil empregos indiretos. A própria Petrobras (Petróleo Brasileiro S/A), anunciou em seu plano de negócios para período de 2009 - 2013 investimentos na região da ordem de R$ 12 bilhões. (Folha de São Paulo: 06/09/2009).

Com este forte apelo econômico a cidade vem atraindo muitos investidores, principalmente do setor imobiliário.  Segundo o Diário do Comércio e da Indústria, a Baixada Santista deverá receber lançamentos imobiliários no valor total de R$ 2 bilhões entre 2010 e 2014. Ocorre que a cidade de Santos sofre com a falta de espaço físico para expandir sua malha urbana. Como já foi dito a área de Santos é de 271 km2 sendo que deste total, 39,4 km2 (parte insular) é a área da sede municipal, situada na ilha de São Vicente, estando o restante, 231,6 km2 situado na parte continental. (figura 2). A única alternativa para erradicar o problema da falta de espaço na cidade, principalmente a beira mar - uma das áreas mais valorizadas de Santos, é a verticalização.

 

Ocorre que os solos da cidade, face à existência de extensas e profundas camadas de argilas marinhas por vezes aflorantes e estratos arenosos, causam grande volubilidade dos solos. Em razão dessa instabilidade, muitos edifícios localizados principalmente na orla de Santos sofreram fortes recalques ao ponto de inclinarem, (figura 3). Segundo o chefe do Departamento de Controle e Normas do Uso e Ocupação do Solo (Decontru), arquiteto Luiz Nunes, as condições do subsolo da Orla não são as mais adequadas para o porte das edificações que se ergueram com fundação direta. Nos anos 60 do século XX a tecnologia de fundações não era desenvolvida o suficiente para fornecer soluções econômicas aos construtores.

A opção foi utilizar fundações apoiadas diretamente sobre a primeira camada de areia existente. (Novo Milênio: 2006). O Código de Edificações do Município, datado da década de 60 do século XX, não fazia menção a qualquer rigor na construção de edifícios. Entre os anos de 1940 e 1970, foram construídos aproximadamente 100 edifícios que, posteriormente, sofreram recalques totais, causando inclinações de até 2º.

A inclinação máxima registrada em um prédio da cidade, foi do edifício Malzoni - 2,2 graus de desvio. Na orla de Santos mais de cem edifícios apresentam algum grau de recalque. De acordo com Massad (2007), Santos viveu no período de 1940-1970 uma grande expansão imobiliária, com a construção de edifícios ao longo da orla praiana, com até 18 pavimentos, apoiados em sapatas ou "radiers", assentados numa camada de areia muito compacta, sobrejacente a mais de 30 m de argila mole, às vezes rija.

Figura 3 - Edifício Núncio Malzoni.

Fonte: Site Novo Milênio Disponível em http://www.novomilenio.inf.br/santos. Acesso 15/08/2009

 

Em 1968, o Código sofreu alteração e a nova legislação começou a exigir que fossem feitas fundações profundas em construções com mais de 11 andares. No ano de 2004 mudanças no Código - artigo 18, parágrafo II, em seus quatro itens, tornou obrigatório no projeto de fundações cópia da sondagem de reconhecimento do solo, do terreno, para edifícios com mais de cinco pavimentos. Algumas soluções técnicas foram propostas e outras já testadas para o re-aprumo dos edifícios. Um exemplo de solução aplicada é do edifício Núncio Malzoni (figura 4). Construído em 1967, com 17 andares e 55 m de altura, o Núncio Malzoni teve suas fundações diretas apoiadas em uma camada de areia fina e compacta com 12 m de espessura apoiada sobre uma camada de 30 m de argila mole. Os recalques ocorridos neste edifício levaram-no a sair 2,10 m do prumo

 

Figura 4 - Edifício Núncio Malzoni.

Fonte:  Sayegh, S., Efeito solo, Téchne, março/abril 2001, p.40

 

Hoje, o Núncio Malzoni esta reaprumado, sobre novas estacas, a cerca de 60 m de profundidade. Mas, segundo Carlos Eduardo M. Maffei, professor do Departamento de Engenharia de Estruturas e Fundações da Escola Politécnica da USP e um dos autores do projeto de reaprumo do edifício Malzoni, "cada prédio tem uma inclinação perigosa, e para cada inclinação existe uma solução específica". (Sayegh: 2001). Apesar dos problemas citados,  o processo da verticalização em Santos se acelera apoiado em mudanças nos parâmetros da construção civil da cidade.

A Lei nº 312, de 1998 e seus desdobramentos.

A mudança nos parâmetros da construção civil da cidade foi possível, como já foi dito anteriormente, graças à implementação da Lei nº 312, elaborada no ano de 1998, por grupo técnico multidisciplinar e intersecretarial, com a participação do Conselho Consultivo do Plano Diretor e de líderes comunitários e tem como principal finalidade ordenar o uso do solo na área insular santista. Além disso, define os tipos de atividades permitidas em determinadas áreas, segundo o seu grau de periculosidade e interferência no entorno.

Os ajustes nesta lei acontecem praticamente todos os anos de forma a garantir sua compatibilidade com as necessidades urbanísticas e desenvolvimento econômico e social, já que a cidade está em constante processo de mudança.

A legislação liberou o gabarito de novos projetos, eliminando a exigência de altura máxima dos empreendimentos em Santos, com isso, a dinâmica sócio-espacial de da cidade sofreu grandes alterações, espalharam-se por toda Santos, dezenas de edifícios de alto padrão com mais de 25 andares (figura 5).  

Figura 5 - Condomínio na Ponta da Praia em Santos - 5 torres de 25 andares cada.

Fonte: Portal dos Jardins da Grécia: Disponível: www.portaljardinsdagrecia.com.br. Acesso em 20/12/2009

 

Reforçou, ainda, a reestruturação sócio-espacial na cidade ao longo da última década, produzindo um novo ordenamento territorial e acirrando as exigências competitivas do mercado imobiliário, que busca impor seus interesses nas transformações urbanísticas, arquitetônicas e de infra-estrutura em Santos.

Vale dizer que o bairro Ponta da Praia tem legislação específica - Lei Complementar 589, publicada no Diário Oficial de Santos no dia 29 de dezembro de 2006. Nele se localizam antigos clubes da cidade e o Museu de Pesca (figura 6) que servirá de parâmetro para o limite máximo, 15 metros de altura, de qualquer edificação que venha a ser erguida na faixa que se estende por 35 metros a partir das avenidas beira-mar.

Figura 6 - Museu da Pesca de Santos

Fonte. Site oficial do Museu da Pesca de Santos. Disponível em www.vivasantos.com.br/museudepesca. Acesso em 20/03/2010

 

O objetivo da legislação específica é preservar a paisagem urbana e a vista do Estuário para fins turísticos. Vale lembrar que o turismo assume atualmente, características de um fenômeno global. De acordo a OMT (Organização Mundial do Turismo), o turismo é a atividade empresarial que mais cresce e gera empregos na atualidade (um em cada nove empregos), além disso, é mais expressivo que o setor de energia, petróleo e informática. Segundo a EMBRATUR, o turismo é o terceiro principal "produto" gerador de divisas para o Brasil, atrás somente da soja e do minério de ferro. Com este forte apelo econômico, o turismo tem um papel cada vez maior de destaque nas políticas públicas voltadas ao desenvolvimento em todos os níveis.  Portanto, representa a conquista de uma importante parcela do espaço que se transforma em mercadoria e que entra no circuito da troca. Nesse sentido, os lugares passam a ter existência real em decorrência de sua trocabilidade por intermédio da atividade dos promotores imobiliários que se servem do espaço como meio voltado à realização da reprodução do capital.  (Carlos,1999 p.179).

Segundo registros da Prefeitura Municipal de Santos nos últimos 30 meses, mais de 50 projetos arquitetônicos de grande porte foram autorizados. Considerando apenas as grandes estruturas e as edificações com 10 pavimentos ou mais o crescimento da verticalização é evidente.  De acordo com o Departamento de Imprensa da Prefeitura Municipal de Santos, em 2005, foram aprovados 16 projetos, totalizando 142.103,84 m2 de área construída. As áreas mais afetadas são: Gonzaga, Ponta da Praia, Embaré e José Menino (figura 7).

 

Em 2006, a Prefeitura autorizou 20 empreendimentos, que equivalem a mais 293.401.56 m2. Apenas nos seis primeiros meses de 2007, foram aprovadas 19 grandes obras, o que significa um acréscimo de 449.077,41 m2 de área construída. Em 2007, o bairro Ponta da Praia foi o segundo recordista de novos empreendimentos imobiliários, com 179.041,86 m2 de área construída em seis grandes empreendimentos. O bairro Gonzaga ficou em primeiro lugar, com 13 projetos aprovados, com o equivalente a 184.565,43 m2 de área construída. O José Menino teve dois projetos com 93.547,46 m2 edificados; e o bairro Boqueirão, sete, medindo 79.559,66 m2 edificados. Os números revelam que após a aprovação das novas regras de uso e ocupação do solo, o processo de verticalização ganhou destaque na cidade. Na orla de Santos a verticalização é radical (figura 8).

 

 A expansão imobiliária determina os novos limites para a construção dos arranha-céus, que atingiu um ritmo voraz, facilitado pela arquitetura modernista, e pelo afã dos empreendedores imobiliários. Esse contexto permite dizer que a reprodução do capital se realiza pela apropriação do espaço e se reproduz pela lei (Carlos, 2005). As grandes transformações do espaço urbano de Santos são sentidas a partir dos anos 50 do século XX, quando as diferentes formas geográficas, tais como os arranha-céus, passaram a refletir os processos econômicos, sociais, políticos e culturais numa escala local, mas, articulada ao contexto nacional, também marcado por profundas transformações.

Prédios imponentes estão sendo erguidos a todo vapor no pouco espaço que resta no território insular de Santos. Pelos bairros nobres vêem-se estruturas enormes, muitas delas com mais de 20 andares. Além de mais altos, estes novos edifícios contam com amplas áreas de lazer e modernos equipamentos de segurança. Segundo os empreendedores, esses diferenciais são fatores de grande atratividade para divulgar e vender seus produtos. Como mostra o anúncio a seguir, disponível em www.condominiobellavita.com.br  : "Se você tem interesse em investir em imóveis, saiba como fazer um bom negócio investindo em apartamentos em Santos.".

"O condomínio, com duas torres Água e Terra, tem 252 apartamentos de 2 e 3 quartos e conta, ainda, com outros aparelhos de lazer integrados à natureza, que o tornam um ambiente completo para os moradores: churrasqueira com forno de pizza, varanda, espaço gourmet, saunas úmida e seca, brinquedoteca, salão de festas, cinema, playground, salão de festas infantil, quadras esportivas, salão de jogos, piscinas, salão de ginástica, entre outros espaços sociais [...]." 

A eficácia da propaganda não é absoluta, mas, a sua influência sobre os hábitos de consumo é muito grande. Percebe-se um movimento onde a captura do modo de vida - as necessidades e os modos de satisfazê-las são meticulosamente planejados pela publicidade, constituindo uma cotidianeidade marcada e delimitada nos estritos limites do consumo e do mundo da mercadoria. (Carlos: 2005).

Verticalização e valorização imobiliária: dois movimentos em construção

Na cidade de Santos o acelerado processo de verticalização, notado, principalmente nas áreas mais próximas a beira mar, vem acompanhado de um outro processo que atinge de maneira inexorável a população da cidade - a valorização imobiliária. De acordo com Sindicato de Administradoras e Imobiliárias a valorização de um apartamento em Santos na entrega das chaves pode chegar até 40%.  Para muitos esse fenômeno se explica devido à especulação em torno dos novos pontos de petróleo pela Petrobrás que promete ampliar a geração de emprego e renda não só para Santos, mas, para toda a Baixada Santista. No entanto, não podemos esquecer que os empreendimentos imobiliários são bens que sempre aumentam de preço, porque seguem a dinâmica da acumulação do capital em geral. (Moises; p.19.1997). Pois, o capitalismo, de forma bastante intensa, participa da organização do espaço urbano, ocupa e produz novos espaços, formando áreas especializadas em distintas partes do território, intensificando o uso e a ocupação do solo urbano, estimulando o mercado imobiliário e as parcerias entre os setores público e privado, segundo facilidades de infra-estrutura.

Não é a primeira vez que um boom imobiliário acontece em Santos. Na década de 1970 um fenômeno similar ao que ocorre hoje se deu em toda a extensão da orla da praia. Segundo a arquiteta Jaqueline F. Alves professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Santa Cecília, localizada em Santos, "Apenas nesse período, 30% dos prédios de frente para o mar foram erguidos. [...] A intenção do boom de 1970 era servir à população flutuante de operários de classe média da Grande São Paulo, que desejavam passar os finais de semana na praia". Para se ter uma idéia do que isso significa, basta dizer que, entre os anos de 1920 e 1960, apenas 50% da orla era ocupada.

Até o final dos anos 70, a demanda pedia imóveis de veraneio próximos à praia. Isso explica o fato de apenas os apartamentos de frente para o mar possuírem dois ou três quartos, enquanto o restante é um verdadeiro mar de quitinetes. Segundo a arquiteta Débora Bastos, que já atuou nas secretarias de Meio Ambiente e Obras de Santos, "hoje, o mercado pede um padrão diferenciado". De acordo com Domingos N. de Oliveira, diretor do Secovi - SP (sindicato de administradoras e imobiliárias) na Baixada Santista. "Santos recebe cada vez mais lançamentos voltados para classe média e classe média alta". O comprador que atende as exigências do mercado é santista e de alto poder aquisitivo, segundo pesquisa realizada pelo Jornal da Orla (2008). 

Observa-se que a expansão imobiliária na cidade de Santos está voltada, cada vez mais, aos interesses das elites dominantes e do capital. Sendo assim, parte daqueles que estão impossibilitados de pagar por estes custos são "empurrados" para mais longe, para recomeçar a produção social da cidade em outro lugar e de novo propiciar a apropriação de renda por apenas uma parcela, na qual não está incluído. (Moises: 1997).

 Portanto, para não concluir um tema tão complexo, deixaremos em aberto pelo menos uma questão: uma vez que a cidade tem problemas com espaço físico e a verticalização está voltada para uma classe de alto poder aquisitivo, para onde estão sendo empurrados os impossibilitados de pagar por estes custos? A intenção maior da questão posta é provocar o debate.


Considerações finais

Vários processos estão conduzindo a verticalização na cidade de Santos e a valorização imobiliária nos últimos anos, processos reais e concretos que efetivamente encontram-se articulados aos nexos de reprodução capitalistas mais profundos e atuais (nexos da realização do valor), que possuem a potência de transformar a morfologia espacial (forma) desmistificadas pelo entendimento dos processos pelos quais estas se realizaram (essência). A nosso ver, as transformações promovidas pela verticalização e valorização imobiliária na cidade de Santos revelam que a reprodução capitalista se realiza produzindo um espaço altamente padronizado que aparece enquanto produção do "moderno", uma condição para o avanço e desenvolvimento do modo de produção capitalista que se constitui enquanto totalidade mundial.

 

Bibliografía

 

CARLOS, A. O consumo do espaço. In: CARLOS, A. (Org.) Novos caminhos da geografia. São Paulo: Contexto, 1999, p. 173-186.

 

________. A reprodução da cidade como "negócio". In: Carlos, A. & CARRERAS, C. (Org.). Urbanização e Mundialização: estudos sobre a metrópole. São Paulo: Editor Contexto, 2005.

 

DESIMONE, Mariana. Cidades da Baixada apresentam particularidades no mercado imobiliário. Folha de S.Paulo disponível em http://www1.folha.uol.com.br. Acesso em 15/10/2009

 

EMPRESA BRASILEIRA DE TURISMO - EMBRATUR. Anuário estatístico/turístico. Brasília, DF: Instituto Brasileiro de Turismo, 2007.

 

FILHO, Walter Galindo Decker. Histórias e lendas de Santos - urbanismo. Disponível em http://www.novomilenio.inf.br/santos/h0230f.htm. Acesso em 15/08/2009

JORNAL DA ORLA.  Novos prédios mudam a paisagem urbana Texto: Vitor de Andrade Silva/Fotos: / 02/2008

 

JORNAL FOLHA DE SÃO PAULO: Cidades da Baixada apresentam particularidades no mercado imobiliário. Texto de Mariana Desimone: 06/09/2009

 

MASSAD, Faical. Os Edifícios de Santos e a História Geológica Recente da Baixada. Santista. Escola Politécnica da USP, São Paulo (SP), Brasil, 2007. Disponível em http://www.abms.com.br. Acesso em 18/08/2009

 

MOISES, Arlete. Moradia nas cidades brasileiras São Paulo: Contexto, 1997.

 

ORGANIZAÇÃO MUNDIAL DO TURISMO - OMT-. Desenvolvimento do turismo sustentável: Manual para organizadores locais. Publicação de Turismo e Ambiente, 1996. 

SAYEGH, Simone. Efeito solo, Téchne, março/abril 2001.

 

 

Referencia bibliográfica

 

LEMOS MOREIRA, Gilsélia.  As transformações na morfologia espacial da cidade de Santos: a verticalização e a valorização imobiliária ligadas ao uso e ocupação do solo.

La planificación territorial y el urbanismo desde el diálogo y la participación. Actas del XI Coloquio Internacional de Geocrítica, Universidad de Buenos Aires, 2-7 de mayo de 2010.
<http://www.filo.uba.ar/contenidos/investigacion/institutos/geo/geocritica2010/380.htm>

 

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